【ボロ戸建て】ど初心者が3ヶ月で月5万円の家賃収入を得た方法

初家賃ゲットまでの道のり

僕が2025年9月からチャレンジした「築古ボロ戸建て投資」の記録です📅

不動産投資というと“お金持ち”や“知識がある人”がやるもの、というイメージが強いと思います。

僕自身も以前までは完全にそのイメージを持っていました🤔

でも実際に、不動産なんて全く知識もなく未経験だった僕が、

3ヶ月で月5万円の家賃収入を得るまで、

｢なにをしたのか｣

｢いくらかかったのか｣

｢どんなスケジュールで動いたのか｣

をリアルにまとめたので、「自分にもできる」と思ってもらえたら嬉しいです！🔥

1 なぜボロ戸建て投資？

僕はブランドせどりとInstagramのアフィリエイトで生活しているのですが

売上の不安定さが悩みでした。

安定したキャッシュフローが欲しくて最初に手を出したのは高配当株。

目標は「月20万円の配当金」

ただし、月20万の配当金を実現するには年利4%ではめちゃくちゃ資金が必要で時間もかかる。

僕は「もっと短期間で結果出せる方法ないの!?」と思って悩んでました。←(超危ない思考)

そんな時、2025年8月17日に読んだ「学長マガジン」で学長が

🦁『ワシが今からやるなら、民泊かボロ戸建て投資』

この一言で一気に興味が湧きました!

2 民泊 or ボロ戸建て？成功者に会いに行く

民泊とボロ戸建て、どちらをやるか迷っていたので、両方の成功者に会って話を聞いてみました。

民泊：スキルマーケット「Meets」で対面相談

ボロ戸建て：新橋オフィスで開催されたオフ会に参加

どちらも話を聞いた結果、最終的にボロ戸建て投資に絞って動き始めました。

3 民泊ではなく、ボロ戸建てを選んだ理由

民泊は収益性が高いけど、Airbnbなどプラットフォーム依存が強く、ホスピタリティ対応も必要。常にある程度の対応が必要な

"フロー型"ビジネス。

一方でボロ戸建ては、収益性はそこまでだが、入居者がつけば基本放置できる

"ストック型"ビジネス。

僕は、｢収益性よりも一度仕組みを作ったら手離れが良いもの｣のほうが好みでしたので

この基準で選んだ結果、ボロ戸建てに軍配が上がりました。

4 よくわからないけどまず内見！

「内見にたくさん行くと、段々わかってくる」というオフ会でのアドバイスを受け、アットホームで検索スタート。

最初の内見条件は：

・自宅から車で1時間以内

・価格300万円以内

この条件でヒットした全6件を、4日間かけて内見しました。

中には、

・雨漏りで空が見える

・床が抜けてる

・仏壇や遺影が散乱してる

・蜂の巣で入れない

みたいな物件もあり、カルチャーショックの連続でした😭

でもそのおかげで「これくらいならこの価格帯」といった相場観が少しずつ見えてきました。

5 修繕の学び：オフ会で現場に同行

物件内見のあと、オフ会で出会った先輩から声かけてもらい修繕現場へ同行させてもらいました。

・壁紙の貼り方

・クッションフロアの敷き方

・道具の使い方

を実際に見て学べたことで、「DIYで直せるかどうか」の感覚が若干つかめるようになりました。

ついでに、ちゃっかり自分の内見した写真を見てもらい「これなら○万円で直せる」と具体的にアドバイスをもらえたのも大きかったです。

6 初購入までの道のりとシミュレーション

良い物件が見つからず検索範囲を広げて「片道2時間」まで内見対象にした矢先、アットホームで新着物件を発見。

写真をみるとキレイそうで「これは…今までで一番まとも！」と感じ、すぐ内見に行き120万円で買付を提出しました（売値は150万円）。

状態は

・築47年、壁紙のはがれ・雨漏り跡・ガラス割れなどありましたが、物件自体は自分でも直せそうな内容

・自分では直せなさそうな水回り系は修繕の必要が無さそう。

ただし、地域は山間部で賃貸需要が無さそう(涙)

現地の人に挨拶がてら話を聞いてみると「ここに賃貸で住む人はいないよ」｢やめたほうがいいよ｣との声も（泣）

でも「立地・価格・状態の三拍子すべて揃った物件なんてない」と先輩から聞いていたので、今回は立地を妥協することにしました。

「修繕しなくていいから空室でも待てる」という覚悟で結局150万で購入決定。

このとき僕が想定していた数字のシミュレーションは

購入金額：150万円 取得費用：約50万円 修繕見込：70万円

費用合計：約270万円

家賃見込：月3.8万円 → 年間収益45.6万円 表面利回り：約17％

でした。

7 修繕は短期集中、友達と一緒に5日間で！

修繕作業は10月1日から本格スタート。

オフ会で出会った経験豊富な先輩大家さんたちに

「だらだら修繕してる間に何ヶ月も収入ゼロとか、マジでだめだから！」

この言葉に背中を押されて、**「最速で貸せる状態に仕上げる」**という覚悟で動きました。

もちろん最低限の安全性や清潔感は必要ですが、直しすぎないように心がけました。

8 自己開示して他助っ人を呼ぶ

普段LINEでやり取りしてる友達や後輩に｢家買っちまった...｣という話をすると

「なんか面白そうじゃん！」とまさかの3人ほど手伝いに来てくれました。

初日に土木関係の仕事をしている中学の同級生が

一緒にホームセンターを回り、道具や資材の購入から
ペンキの塗り方や必要な道具なども、現場で丁寧に教えてくれました。

翌日以降も誰かしら応援に来てくれる状態になり

・外壁や室内の塗装、壁紙張り
・草刈りや水まわりの掃除
・壊れていた網戸や障子の解体

などなど、初めてとは思えないほどスムーズに進み、当初「2週間はかかるかな」と見込んでいた修繕が、なんと“5日間”で完了！

最後にキーボックスを設置し

「最低限、いつでも入居者を迎えられる状態」が完成しました。

9 賃貸募集スタート

最初は「ジモティ」から始めました。

理由は、大家から直接契約できるため費用が安くすみ

ボロ戸建て(費用を抑えて入居したい)を求めているお客さんが集まっているためです。

投稿直後から何件か問い合わせがありました。ただその半分以上は「既読スルー」「ドタキャン」「音信不通」といったメルカリのような状態でした。

そのため、ジモティは“冷やかし込み”で運用する前提が必要でした。

10 掲載文は｢真似して｣作る

募集文の作成は、自分でゼロから考えず「成功している大家さんの投稿」をリサーチして真似しました。

・暮らしが想像できる表現

・写真をすこし加工してキレイに

・文字数の工夫（短すぎず、読みやすく）

この辺を意識しながら作成しました。

問い合わせも徐々に増え、ついに「社宅で使いたい」という法人から即日内見→その日のうちに入居決定！と決まるときは一瞬で決まりました。

11 入居確定後に発生した手続き

すぐに入居が決まってから

・賃貸契約書の作成（ネットとChatGPTで対応）

・保証会社との契約手続き

・火災保険への加入

・電子契約システムの導入

など、事前に準備しておいて良かった項目もあれば、完全に抜けていて焦ったものも……

そして11月17日、ついに初めての家賃が口座に入金。

2ヶ月半前まで不動産の「ふ」の字も知らなかった自分が、実際に物件を買って修繕し、家賃収入を得たのはとても嬉しかったです。

不動産投資で気を付けるべき6つのポイント

不動産投資は罠がいっぱい。

先輩方から教わった｢気を付けなければいけないポイント｣を6つ紹介します。

ポイント①成功者に会う(一番大切!!!)

初心者は、まずなにをどうやったら良いかわからないと思います。

本やYoutubeで体系的に学べても、自分が今取るべきアクションは教えてくれません。

成功者に会って、直接話しを聞いたり質問をすることで、今自分がなにをすればいいのかが明確になります!!

特に不動産投資は、騙そうとしてくる人が沢山、、、絶対に成功している人に会うことがとっても大切です!!!!

ポイント②業者を信じない(笑)

不動産投資は数百万円が動くことがざらなので、騙そうとしてくる人も沢山います!!

特に不動産業界は｢売れればあとは知らぬ存ぜぬ｣ができる世界。

僕も

｢このエリアなら家賃8万はとれますよ!!!｣→実際調べると最高5万くらい

｢これは簡単に直りますね~｣→すごいお金かけないと直らない

｢ついこの前まで人住んでました｣→3年間住んでいない

などなど他にもいっぱい嘘ばっかりでした笑

良い業者さんもいるかも知れませんが、基本信じないスタンスのほうがいいと思います。

ポイント③最初は判断できなくて当然。数を見て覚える

よくわからないから内見に行けない

ではなく、

よくわからないからこそ内見に行って、｢こんな感じなんだ~｣

という感覚を作ることが大切でした。

内見もボロ戸建てはキーボックスが置いてあって一人で見るのが基本です。

不動産屋にも会わないですし押し売りされたりもしません。

どんどん内見に行って感覚を掴んでいきましょう。

ポイント④完璧な物件は存在しない。数字周りは悲観的に

僕が買った物件も、「キレイ！だけど、立地が山の中」。
どんなに良い条件が揃っていても、必ずどこかに“マイナス”があります。

全部が良い物件なら、市場に回る前に絶対買われていて、なんのコネもない初心者には回ってきません。｢自分ならどこを妥協できるか?｣を考えて動きましょう。

そして買うときは必ず悲観的にシミュレーションしましょう!

特に初心者は内見のときに見きれなかった予想外の修繕箇所が出てきます。

そして希望的に家賃収入を見積もっておくと値下げもできなくなるので

数字周りは悲観的に見積もった上で購入金額を考えましょう。

ポイント⑤修繕は「直しすぎない」ことが大事

DIYしてると、見た目がすごく変わってきれいになり

他の細かい部分が目に付きだして、どんどん直したくなります。

住めるを満たせばそれで十分です!!

家賃を得るために不動産投資をしているのであって、物件をキレイにするためではありません。

手段と目的を間違えないようにしましょう!

ポイント⑥準備は万全に。入居希望者は突然現れる

僕は、｢物件を買う、修繕する｣と言うところばかり心配して考えていましたが、肝心の入居するまでの流れはよくわかっていませんでした。

先輩大家さんから、キーボックスの設置と保証会社との代理店契約を教えてもらっていたので、入居希望者が突然現れてもなんとかなりましたが

準備してなかったら入居のチャンスを完全に逃していました。

事前にやっておくべきことは：

・物件にキーボックスを設置してセルフ内見できるように

・契約書の雛形を用意（できれば電子契約も準備）

・保証会社と代理店契約を結んでおく

・火災保険の加入

ここらへんは必須だと思いました!
すぐ入居したいと言われても大丈夫というところまで整えておくことが大事でした。

実際に動いたスケジュール

自由に仕事ができるので素早く動けたと思われるかも知れませんが

どうしても行かないと行けない日数は内見の時と修繕の時の10日くらいで

あとは全部家で仕事の合間や夜にやっていました。

具体的スケジュール

8/28 オンラインオフィスでボロ戸建て投資を知る

8/29 新橋オフィスのオフ会参加

9/1 初内見（合計6戸見学）

9/4 先輩大家さん達から壁紙・CFの貼り方を実地で学ぶ

9/8 見つけた物件内見&指値120万円

9/9 指値通らず150万円で購入決定

9/26 正式契約

10/1-5 修繕（壁紙張り、ペンキ塗り、CF張り、芝刈り、ヤニ掃除）

10/17 仕上げ作業（清掃、キーボックス設置）

10/19 ジモティ掲載開始

10/26 エコーズ掲載開始

11/2 保証会社代理店契約

11/12 ジモティ経由で内見希望→勝手に見てね→決めます（家賃5.5万円） 火災保険加入（遅くて反省）

11/13 保証会社審査・賃貸契約契約完了

11/17 初期費用&2ヶ月分の家賃振込

11/19 物件引き渡し

実際に掛かった費用と収益

最初のシミュレーションはかなり悲観的に見積っていたので

想定していたよりも10%も利回りが高く貸すことができました。

実際の数字周り

購入価格：150万円

取得費：42万円

税金：3万

司法書士：6万

不動産取得手数料：33万

修繕費　：33万円

修繕道具取得：25万

交通費交際費：4万

水道蛇口交換業者手配：4万

総投資額：225万円

家賃　　：月額5.5万円 → 年間66万円

利回り：約29%

最後に

ここまでが、私の初めての戸建て投資のリアルな道のりでした。

途中、何度も不安になったし、「本当にこれで大丈夫なのか？」と心配になりましたが、行動しながら「聞く」→「判断する」→「修正する」の繰り返しで、結果的には3ヶ月で入居が決まり、初めての家賃振込までたどり着けました。

全く知識のない初心者でも、なんとかなります!

もし今、不動産投資をやってみたいけど不安…という方がいたら、この経験が少しでも参考になれば嬉しいです。

ここまで読んでいただき、ありがとうございました！