- 投稿日：2026/02/03
はじめに｜住宅ローン金利上昇は他人事ではありません
このブログでは、金融機関や周囲の人がなかなか教えてくれない、身近で「へー」と思えるお金の話を、40歳でリタイアした私が発信しています。
一人でも多くの人が「お金に困らない人生」を送るための判断材料になれば幸いです。
今回は住宅ローン金利の上昇について、日本経済新聞の記事をもとに、私自身の考えを交えてお話しします。
フラット35の最低金利が2％を突破しました
2026年1月6日付の日本経済新聞に、
「フラット35 最低金利2.08％ 今月初の2％超え」
という記事が掲載されました。
参考記事
https://www.nikkei.com/article/DGKKZO93577920V00C26A1EP0000/
（出典：日本経済新聞）
フラット35は、民間金融機関と住宅金融支援機構が提携して提供する住宅ローンです。
主な特徴は以下の通りです。
最長35年の全期間固定金利融資上限額は8,000万円（2026年4月以降は1億2,000万円予定）毎月の返済額が変わらない団体信用生命保険への加入が任意
誰でも利用しやすい一方で、金利はやや高めという特徴があります。
金利上昇が返済額に与える影響は想像以上です
フラット35の現行制度が始まった2017年当時、最低金利は約1.4％でした。
それが現在は**2.08％**まで上昇しています。
例えば、35年ローンで4,000万円を借りた場合、
金利1.4％：返済総額 約5,100万円金利2.1％：返済総額 約5,700万円
差額は約600万円です。
これは決して無視できる金額ではありません。
私が持ち家を買わない理由
ここからは、感情論を抜きにした私個人の考えです。
結論から言うと、私は持ち家を買いません。
理由はとてもシンプルです。
不動産の目利きができない借金を作りたくない
2～3年後に売ったとき、確実に高く売れる物件を選ぶ自信がないからです。
持ち家は「投資」ではあり「資産よりも負債になりやすい」です
多くの人は持ち家を「資産」と呼びます。
しかし、冷静に考えてみてください。
5,000万円で買った家が、4,000万円に下がっていたらどうでしょうか。
それは資産ではなく負債です。
さらに住宅ローンは元利均等返済が一般的です。
最初の数年間は、ほとんど利息しか減りません。
残債4,500万円売却価格4,000万円
この場合、500万円の借金が残ります。
見落とされがちなコストの存在
持ち家には、ローン以外にも以下の費用がかかります。
固定資産税修繕費管理費・修繕積立金（マンション）
これらを考えると、賃貸と持ち家の単純比較はナンセンスだと感じます。
確定したコストと不確定なリターン
住宅ローン金利は、借りた瞬間に確定したコストです。
一方、住宅価格の上昇や売却益は不確定です。
これは小規模企業共済で借りて投資する話と同じ構造です。
借金の利率 → 確定投資のリターン → 不確定
確定した負担を背負って、不確定な利益を狙う。
このリスクを理解せずに行動するのは危険です。
金利上昇局面で焦って買うべきではありません
「金利が上がる前に買ったほうがいい」
そう言われると焦ってしまいます。
しかし、日本はこれから金利が上がる可能性が高い局面です。
固定金利は長期金利に、変動金利は短期金利に影響を受けます。
どちらも「上がらない前提」で考えるのは危険です。
まとめ｜住宅は感情ではなく数字で考えるべきです
持ち家を買うこと自体を否定しているわけではありません。
「将来値上がりすると確信できる物件」なら、私も買います。
ただし重要なのは、
住宅は投資である金利は確定コストである価格上昇は保証されない
この現実を理解したうえで判断することです。
金利上昇時代だからこそ、焦らず、冷静に、数字で考える。
それが、お金に困らない人生につながると私は考えています。
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