中古マンション買うならこういう物件がいい！〜見た目編〜（どちらかというと都心向け）

※本記事は家の購入をお勧めしているわけではありません・・・「もしも買うなら？」という仮定でのお話です。

私は持ち家派です。持ち家で損をしたことがないからです。

賃貸派は「そんなの偶然だ！」というでしょう。確かに、ここ十数年の不動産市況が好況なだけで、私はその波に乗れたに過ぎません。

ただ、乗れたのは事実です。買ったからこそ、乗ることができました。買わないと乗れないんです。

資産価値の面だけで言えば、「安定を求めるなら賃貸」「チャレンジしたいなら持ち家」となるでしょう。

ではもし持ち家を買おうと思ったら、どうすればなるべく損せずにいい家を買えるでしょうか？

今回は中古マンションに絞って、お話をしたいと思います。

自己紹介

はじめまして、ぴのりおといいます。

2011年に初めて自宅を購入してから、自宅用として３軒・投資用として３軒の家を購入してきました。

初めて買った自宅は住宅ローンを完済し、今は金のニワトリとして毎月収益を上げてくれます。先日退去がありましたが、すぐに次も決まってくれました。

２軒目は昨年売却し、数年住んだにもかかわらず売却益を出すことができました。

こちら２軒とも旧耐震の中古マンションでした。

みなさんは旧耐震のマンションというと、かなり古いマンションを想像すると思いますが、いまでも現役でしっかりと資産価値が維持されている旧耐震マンションがたくさんあります。

最近でこそあまり言われなくなりましたが、「ヴィンテージマンション」なんて持て囃された時期もありました。

どんな中古マンションならば資産価値を維持できるのでしょうか？私が購入する際にいつもチェックしているポイントを紹介します。

ポイント１：駅から近い

以前書いた記事と被りますが、マンションは特に駅からの距離がモノをいいます。

細かい説明はこちらに譲りますが、戸建ならば静かな環境を求めて駅から遠くてもある程度の需要が見込める傾向があります。

一方、マンションの場合は駅近の方がより有利な傾向にあります。

自分の好みはもちろんあると思いますが、資産価値という観点からみた場合は駅から近いほうが望ましいのが事実です。

ポイント２：広い平置き駐車場がある

都心部であれば、駐車場の収益はバカにできません。

この収益はどこに使われるのでしょうか？

管理規約にもよりますが、修繕積立金に組み込むケースが多いと思われます。

ということは、物件所有者が毎月支払わなければならない修繕積立金が減ることになります。これはおいしい！

一方、都心部でなければ駐車場代は安いので、収益はあまり期待できなくなります。

私が２軒目に買った２３区内の物件は、駐車場が約５０台分ついていました。月に約100万円の収益があげられるのでかなり有利です。空きもほとんど出ませんでした。

稀に、修繕積立金ではなく管理費の方に組み込まれるケースがあります。この場合はそもそも管理組合が業者に払う管理費が高すぎ・居住者から得る管理費が安すぎな場合が考えられます。

しかし、これは外から見ただけではどちらに含まれているかわからないので、本気で検討したときにリサーチするとよいでしょう。

機械式駐車場は危険

特に都心になると、平置きではなく機械式の駐車場を設置しているケースがありますが、、、

駐車場とはいえ、機械式駐車場の場合は話が変わってきます。メンテナンス費の考慮しなくてはいけません。また２０年程度で入れ替えが必要とされており、各地で老朽化した機械式駐車場の取り扱いが議題にあがることもしばしば。

最近では、駐車場代が高く取れない地域で平面駐車場に入れ替える動きもあります。それくらい、機械式駐車場は金食い虫です。

ですので、私は機械式駐車場を設置しているマンションは基本的に候補から除外してきました。

そもそも機械式駐車場を入れているということは、敷地が狭いことの裏返です。

それ以外の面でメリットが上回るなら別ですが、なかなかそう都合の良い物件は当時みつからなかったですね。

ポイント３：ピロティ構造も避ける

ピロティ構造は、すごいざっくりいうと１Fが柱だけで構成されている物件です。

この構造の建物は、地震に弱いです。

壁がない分、揺れた際に柱に力がかかってしまうようです。その分、津波などには強いと聞きます。力がうまく逃がせるのでしょう。

特に旧耐震マンションを視野に入れる場合、基本的にはピロティ物件は避けた方が無難です。命には代えられません。

ポイント４：将来的な建て替えに利用できる土地の余裕があるか

古いマンションを購入する際に意識してほしいのは、建て替えできる余地があるのか？ということ。

管理がしっかりしているマンションであれば、一度は議題として建て替えがあがっているものです。

しかし、建て替えにはもちろんお金がかかります。

実は古いマンションの場合、当時の法律に合わせてマンションを建てているため、現在の法律では違法建築となるマンションが多数存在しています。

これを「既存不適格」といいますが、建て替える際は現在の法律を遵守する必要があります。

すると、十中八九同じ規模のマンションは建てられません。ほとんどは昔の方が規則が緩かったのです。

今建て替えが成功しているマンションのほとんどは、何らかの理由で今の法律で建てられる最大の大きさよりも小さい建物の場合です。

この場合より大きく建てた分を販売し、その利益を建て替え費用に充てることで居住者の負担を減らしています。

このケースの場合、居住者の負担がなくなるので建て替えの話がとんとん拍子に進むことが多いです。手出しなしで自宅が新築になるなら、みんな飛びつくでしょう？

逆にいえば、既存不適格の物件は建て替え時に費用が大きくかかり、かつ部屋も小さくしなければ同じ戸数のマンションが建てられないということです。

これを少しでも防ぐため、私は駐車場や空きスペースの多い物件を狙いました。

そういうスペースが大きければ大きいほど、建て替え時の負担が減る可能性が高まるわけですね。

（とはいえ、実際建て替えが進むとは思えないんですけどね・・・）

ポイント５：総戸数が多い

数の原理です、規模が大きい方が１戸あたりのコストは下がります。

大規模マンションは、それだけで資産価値の減りが遅い傾向があります。

ですので原則、総戸数が少ないマンションを積極的に選ぶ理由がありません。

唯一少ないマンションのメリットとしては、修繕計画や運営方法などで自分の意見が通しやすい傾向にあることでしょうか。

自分で理事をやり、マンションの行末に積極的に関わりたいのであれば、小さいマンションの方が思い通りにしやすいでしょう。

私自身、１５０戸ほどのマンションで理事をやったことがありますが、古いマンションだと最初から住んでいた人がちょっと強いんですよね。「お前ら新入りにこのマンションの何がわかるんだ！」的な考えをするご老人がいましてね。

話が逸れるのでここまでにしておきますが、それでも大規模がいいですよ。資産価値的にはね。

ポイント６：管理が行き届いているか

皆さんは「ブロークンウィンドウ理論」を知っていますか？

マンションの管理にも同じことが言えます。

ゴミ置き場や掲示板、自転車置き場などが整理整頓されていないマンションはダメです。断固ダメ。

綺麗な状態が維持できれば、住んでいる人はその状態を維持するよう努めるものです。普通は。

維持できないのであれば、普通じゃない人が住んでいるということです。

そういうところは最初からやめておきましょう。

例えば廊下に物が置きっぱなしになっていませんか？

生協の箱や自転車、私物が置きっぱなしの廊下はいけません。なぜなら廊下は共用部であり、一時的ならまだしも恒常的に物を置いてはいけない場所です。

非常時の避難などに影響しますからね。

整然としているマンションであれば合格です。

私の実例

私が今まで購入したマンションが、これにどれくらい当てはまっているか考えてみました。

１軒目

ポイント１：○２３区駅徒歩７分以内

ポイント２：△駐車場平置き７台くらい

ポイント３：△一部分ピロティ構造

ポイント４：×駐車場以外の空き地はほぼなし

ポイント５：×総戸数２０戸程度

ポイント６：○管理状態良好

ここだけ取り出すと微妙ですねw

言い訳すると、前の記事でも書いたのですがこの物件はかなり値引きがあったため、一部条件を満たさなくても購入に踏み切りました。

また最初に買った物件なので、ここまで深く考えずに買ったような感じはありますね。

そして、自主管理物件で管理費が非常に安いことも決め手となりました。自主管理なのにも関わらず居住者のマナーが良く、荒れている感じが全くなかったです。

２軒目

ポイント１：○２３区駅徒歩１０分以内

ポイント２：○駐車場平置き５０台くらい

ポイント３：△一部分ピロティ構造

ポイント４：○駐車場以外の空き地もある、余裕を持った造り

ポイント５：○総戸数１５０戸程度

ポイント６：○管理状態良好

１軒目の反省を活かして？２軒目はほぼ条件通りの物件でした。

この子はもう売却しましたが、しっかりと利益を出してくれました。

売却益を考えると、実質タダ・・・いや儲けたかも。

まとめ

①駅近にすべし

②平置き駐車場がある物件を探すべし

③ピロティがない物件を探すべし

④敷地に余力がある物件を探すべし

⑤なるべく大規模なマンションにすべし

⑥管理状態が良い、住民のマナーが良い物件にすべし

上記のポイントを満たせば満たすほど、売買金額は上がります。しかし、下落率も少ない傾向にあります。

なかなか全てを満たす物件はありませんが（全て満たすと高いし）、根気強く探していくことが大切です。

この６つのポイントは、自力では変えようがない（⑥だけはなんとかなるかもしれないけど）ものばかりなので、最初からこういう物件だけを検討していくことが大切です。

一方、この条件を満たしていれば資産価値は落ちないかというと、そういうわけではありません。

自分でできる努力としては十分だと思いますが、世界情勢や経済状況など自分の努力ではどうにもならない部分に左右されてしまうのが投資の世界。

マイホームはレバレッジを効かせた投資です、そのことを肝に銘じて自己責任で購入していただきたいと思います。

ただ、自分で住むわけですから空室リスクはゼロです。想定通りに事を運べば、資産形成の一助になるでしょう。

なにか疑問や質問あればレビューやDMで教えてください！（記事のネタにさせてください！）

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最後までご覧いただきありがとうございました！