【体験談】毒キノコだと知らずに都内ワンルームを購入した話｜不動産初心者が陥った判断ミス《購入編》

はじめに｜「都内ワンルームなら安心」という前提を疑えなかった

これから不動産投資を検討している方、特に「都内のワンルームなら大きく失敗しにくい」と言われて迷っている方へ。

これは、私が十分な理解がないままワンルームマンションを購入し、結果的に判断を誤った体験の記録です。

誰かを糾弾する意図はありません。
同じ前提に立ってしまう人を一人でも減らすため、入口として事実と学びだけを残します。

当時の判断環境｜「資産分散」という言葉が思考を止めていた

購入したのは2023年。
当時の私は、投資信託やETFの積立を行っており、「次は資産分散として不動産も検討する段階だ」と考えていました。

今振り返ると、すでに投資をしているという感覚そのものが、慎重さを弱めていたと感じています。
分からない分野であるにもかかわらず、確認すべき論点を自分で整理しないまま判断に進んでいました。

購入した物件の条件｜数字を並べると見えてくること

感情を排し、当時の条件を整理します。

【物件概要（購入当時）】

エリア：東京都内
形態：区分所有ワンルームマンション
築年数：約30年超
最寄駅：徒歩20分弱
専有面積：約25㎡
構造：RC造
購入価格：約1,000万円
ローン：ほぼフルローン
表面利回り：約6％
年間収支：▲20万円弱（赤字）

「都内」「利回り6％」という要素は一見すると魅力的です。
しかし、毎年キャッシュフローがマイナスになる構造であることを、当時の私は判断材料として扱えていませんでした。

購入判断を後押しした説明｜間違いではないが、十分でもなかった

私が購入前に受けた説明は、主に次のようなものでした。

・再開発が進むエリアのため、将来的に売却益が期待できる
・確定申告による節税効果が見込める
・保険の代替として考える人もいる

これらはいずれも、それ自体が誤りとは言えない説明です。

ただし、今振り返ると、これらは「購入してよい理由」ではなく、検証が必要な論点にすぎなかったと感じています。

今ならこう判断する｜初心者が避けたい3つの見落とし

この経験から、購入前の自分に伝えたいポイントは3つあります。

① 収支がマイナスになる理由を、自分の言葉で説明できるか
→ 私は説明できないまま判断していました。

② 「節税になる」をメリットとして扱っていないか
→ 節税額と実際の損失を並べて比較していませんでした。

③ 「都内だから安心」という前提に乗っていないか
→ 将来、誰がいくらで買うのかを一度も具体的に考えていませんでした。

特別な専門知識がなかったことよりも、
立ち止まって考える工程を省いたこと自体が最大の判断ミスだったと思います。

まとめ｜この経験を「入口情報」として残す理由

購入した事実は変えられません。
しかし、この経験を記録として整理し、次に判断する人の材料に変えることはできます。

もし今、不動産投資を前にして「少し引っかかる」「説明をうまく理解できていない」と感じているなら、その感覚は軽視しなくていいと思います。

さらに詳しく知りたい方へ｜前編・後編の位置づけ

この記事は、購入判断に至る前提と見落としを整理した入口記事です。
契約までの流れや、その後に直面した現実については、以下で詳しく書いています。

▶ 前編｜信頼関係の中で、判断を委ねてしまった契約までの流れ

▶ 後編｜売却を検討して初めて見えた現実と、条件整理の視点

検討中の方ほど、
入口 → 前編 → 後編の順で読んでいただくと、判断の整理に役立つと思います。

ここまでお読みくださり、ありがとうございます🌱