民泊バブル終焉？豊島区の規制強化が示す民泊の未来

ここ数年、副業や不動産投資の延長線として「民泊」に注目が集まりました。

コロナ以降、事業としては比較的少額（約300万円程）から始められることもあり、巷では“民泊バブル”とも呼ばれるほどブームに。

しかし今、民泊は新たな局面を迎えています。豊島区が来年度から導入予定の規制強化は、その象徴的な動きです。

この記事では、豊島区の新しい規制が意味するものと、これからの民泊経営に必要な視点を解説します。さらにビジネス、個人全般的に時代の変化にどう対応すべきかの対処法までご紹介します。

この記事がおすすめな方

✅️ 民泊を運営中のオーナー

✅️ 新規で民泊を始めたいと考えている人

✅️ 規制リスクに不安を感じている投資家・事業者

✅️ 民泊だけでなく、新しいビジネス全般に興味がある人

✅️ 「変化の時代をどう生き抜くか」を学びたい起業家

《結 論》

まず最初に結論から。

では早速ご紹介していきましょう！

東京都豊島区で進む規制強化

民泊を事業としてしてる人には、あるニュースが業界をざわつかせています。

それは、令和7年9月9日、豊島区の住宅宿泊事業法の条例改正などの検討をしていることです。

翌日の日経新聞にも、豊島区の住宅宿泊事業法の条例改正に関して取り上げられていました。

豊島区の住宅宿泊事業法の条例改正

ざっくりとした概要は、以下の通り。

・豊島区は「住宅宿泊事業法（民泊新法）」に基づく条例を改正予定

・背景にあるのは、ゴミ出し・騒音・深夜の出入りなど生活環境に直結する苦情の増加

・2026年7月頃から施行予定で、生活環境の保全を最優先にした規制が盛り込まれる見込み

つまり、これまでは“運営できていたエリア”が、今後はより厳格な基準で管理されることになります。

今回の豊島区内の規制による影響は？

今回豊島区内の規制ですが、以下のような影響が考えられます。

1.新規参入のハードルが上がる

物件取得や用途変更、消防・保健所の承認に加え、さらに区独自の規制が増える。

つまり、初期費用がいままでよりも必要になる可能性があります。

2.既存運営者への追加コスト

運営体制や設備の改善を求められるケースが増える。

「民泊新法ベース」だけでは利益が残りにくくなる可能性も。

3.撤退やM&Aの増加

今後は「利益が出ないから売却したい」というオーナーが増え、M&A市場に物件が流れる動きが加速する可能性があります。

民泊業界への影響は？

豊島区の規制は、民泊に大きな波が押し寄せている ことを示しています。

・これまで大丈夫だった地域でも、規制が入る可能性がある

・今後は 旅館業の許可取得や用途変更まで視野に入れた運営 が必要になる

用途地域が『商業・近隣商業地域』中心に物件が集中する可能性

いままでは住居地域でも可能（すでに平日は営業制限はあり）だった場所でも、区の規制が翌年度からはじまる可能性があります。

住宅地の空き家を利用して民泊していたけど、隣の家が民泊で騒音やゴミ出してトラブルが多いから、住居地域では民泊しないように区が動いて、規制を強くなるかもしれません。

そうすると、商業地域や近隣商業地域のような住宅街ではない場所が民泊のメインとなり、それ以外の用途地域で物件を持ってる人が手放す可能性が出てきます。

ビジネス的に学べること

この規制は、他のビジネスにも応用と学べることがあります。
規制強化は脅威である一方、変化への対応力を試されるチャンスでもあります。

民泊だけでなく、すべてのビジネスに共通して言えるのは、以下の通り。

① 柔軟に対応できること

制度や環境が変わるのは当たり前のこと。変化を前提に事業を設計すべき。

② 余剰資金で取り組むこと

ギリギリの資金繰りで挑戦すれば、規制や環境変化で一気に破綻しかねない。余裕を持った資金設計が必須。

ピンチはチャンス！？

いままでは、比較的チャレンジしやすかった民泊もこれから参入する場合は、民泊新法からのスタートではなく、旅館業を視野に入れた資本力がある程度ある個人や法人が残る可能性が高いです。

しかし、まだ全てが検討段階であり、確定ではないことと、23区や他の都道府県の全てで規制されるわけではありません。

また規制があるから、稼げないわけではなく、この規制で民泊をする事業者が減り、競合が減るのでしっかり事業として行えばより稼げる可能性は十分あります。

近年あったルール変更の事例は？

例えば、以下の２つ。

①暗号資産（仮想通貨）の盗難

暗号資産も最初は日本で規制が少なく、価格の変化や盗難事件、注目が集まるほど、あとから規制が付け足されました。

②コロナウィルス繁栄による変化

コロナの時も一気に時代の流れが変わったのも、記憶に新しいですよね。

③相続やiDeCo、新NISAも変化があった

ビジネスに限らず、個人でも相続税に関する規制が過去よりも厳しくなり、iDeCoも改正、つみたてNISAも新NISAへ変化がありました。

そう考えるとビジネスだけでなく、個人の日常にも常に波や変化があると言えますね。

時代の変化を『人と会って』乗り切ろう！

筆者の民泊事業仲間は、もう既に多くの人が行動に移し始めているので、人に会うことの重要性がヒシヒシと伝わる今回の事例でした。

自分にどんな選択肢があるのか、今一度考えてみましょう。

まとめ

最後に簡単にまとめます。

豊島区の規制強化は民泊市場に大きな波を与えています。

今後は「旅館業への転換」や「M&Aによる出口戦略」など、法改正を前提にした対応が必須になるとも考えられます。

規制はビジネスにおける日常の変化であり、柔軟性と余剰資金で挑むことが成功の条件です。

今回の記事で、少しでもお役に立てた、学べることがあったら、いいねやコメント頂けたら幸いです。（励みになります(^^)/）

自分のビジネスにも今回のような規制が入った場合、対応できるか、ゆとり持って事業を出来るかを考えながら、対応できる準備をしていきましょう！

最後までご覧頂き、ありがとうございました！（感謝）