FIRE志向の会社員向け 不動産投資の分類と最適解

FIREを目指したいけど15～20年も待てない…！そんなに時間立ったらただの定年退職や…！と思っている方も多いと思います。そんな方は不動産投資を検討してみてはいかがでしょうか。

FIREを目指して不動産投資をしている星野と言います。

最近、不動産投資を始める方が増えており、若い人でも実際に物件を見に行ったり購入している人が増えているように思います。

YouTubeなど情報発信者も増えたため、昔より情報にアクセスしやすいと言われていますが、逆に選択肢が多すぎてどの情報を信じたら良いかわからなくもなっているようにも感じます。（最初はみんな正しそうに聞こえる…！）

この記事はFIRE志向の会社員がどのように不動産投資に取り組むのが良いかをリスク許容度別に分類して整理した内容になります。

あくまでFIREを目指している会社員（星野）が１年間情報収集して、自分なりに整理した情報になりますが、同じFIREを目指す会社員の方に少しでも役に立てば嬉しいです。

アウトライン

オフ会のスライドベースの内容になりますので、基本はPowerPointの内容で補足事項のみコメントを追加します。

前提条件の整理と結論

この辺りはオフ会でも当たり前やんって反応でしたね。

私はFIREを目指すなら資産性＜キャッシュフローが重要と考えます。株式投資のインデックスファンドであれば、小分けして取り崩しができるのでキャッシュフローが出なくても良いのですが、不動産は売却まで数か月かかる事が普通にあります。

会社員が属性を活かしてFIREを目指すのであれば、利回りの良い築古の戸建て・一棟アパートを出来るだけ融資を活用しながら買う事が会社員属性を活かしながら最適解だと思います。

FIRE目指すには新築アパートが最高！と言っているYouTube動画もあります。発信者の背景を確認すると、新築アパート仲介を中心に売り上げを立てている業者だったりしますので、情報の取捨選択が重要です。

不動産投資手法の分類

どんな物件を買っていったら良いかで迷うと思いますが、FIRE志向であればキャピタルゲインよりもインカムゲインを狙うのが筋が良いと思います。もちろん最終的に出口を取る時に大きくマイナスしたら意味ないので、トータルで収支プラスになる事も重要です。

CF（キャッシュフロー）を横軸に取り、管理工数を縦軸に取った表です。新築・築浅物件は融資が付きやすいのですが、利回りが低かったり家賃が下落するので、これからFIREに向けてキャッシュフローを積み上げる人には向いていません。基本的には築古・郊外を中心に検討をしていくのが良いです。

キャピタルゲインが狙える物件で資産拡大が目的であれば、新築・築浅を購入する事も間違いではないです。

FIRE志向の会社員に最適な買い進め方

私は１年間でYouTube動画は1000本以上は見て、不動産に関する本も少なくとも30冊は読みました。その中で会社員をしながら不動産を買い進めるなら、こちらの3名の投資方針が良いと思いました。

穴澤勇人さん、江古田島平八さん、ふかぽんさんです。築古・郊外を中心に不動産を買い進めている方達です。基本的には戸建てよりも一棟アパートの方が物件の金額が大きくなります。

一棟アパートなど規模が大きい方がレバレッジが効くので、資産拡大は早いですが、その分リスクも大きいです。金融機関から融資を引いて物件を購入する時に良い投資が出来ればプラスに働きますが、悪い投資をする場合でもレバレッジがかかります。

サブリース、新築区分、表面利回りだけ良い物件など明らかに毒キノコを避けられる知識・スキルがない内は、そもそもまだ買うタイミングではありません。

自分のリスク許容度と目標・リスク許容度・知識に応じて手法を選択しましょう。最初は私も本当にビビりながら300万くらいの戸建て投資からスタートしました。

具体的な買い進め方について

ふかぽんさんはボロ戸建て投資で有名ですよね。現金で戸建てを購入しDIYなどで安く修繕して人に貸す手法を取っています。ペットを飼っている方や家族が多く広い家に住みたい方など、戸建ての賃貸は一定の需要があります。

また現金購入をするので金融機関の返済もなく、枕を高くして寝ることができまし、属性関係なく誰でも取り組む事ができます。

規模拡大に時間はかかりますが、高配当株よりも手間をかけても良いから利回りを高くしたいという人にはおすすめできます。

具体的な買い進めるイメージです。私は関西で物件を購入しましたが、ざっくり300万で購入して100万で修繕してもらい、月6.2万で貸し出しています。高配当株だと4％程度が現実的に狙える利回りですが、ボロ戸建て投資は12～15％程度が無理なく狙えます。（地域差は大きいです）

高配当株と比べて物件選定・修繕知識など必要になるので、工数は間違いなくかかります。また学長が勧めている事もあり、リベシティの民はこの投資をしている人が多い印象です。

月6.2万だけでも給与所得以外の安定収入があるのはかなり安心感が増しました。

次は健美家YouTubeや富導算塾を運営されていて舞台俳優の江古田島平八さんです。戸建てを現金購入し、それを共同担保に入れて物件を買い進める方法になります。

戸建てだけの場合よりも拡大スピードが早く、会社員の利点を活かして不動産投資に取り組む事が出来ます。

通常であれば融資の際は頭金が1～2割程度必要になりますが、現金購入した戸建てを担保に入れる事でフルローンなど条件を良くしながら物件を買い進める事ができます。

会社員から不動産投資を行って、FIREし学生の頃の夢だった舞台俳優に挑戦するという生き方もすごく理想に近くて参考になりました。

小規模のアパートを購入するのですが、1000～3000万くらいの規模のアパートは現金で購入する人もいるため、競争過多になりつつあります。良い条件で物件を購入する事のハードルが高い事が難点です。

低中属性の会社員が取り組みやすい金融機関としては、滋賀銀行やノンバンクのL＆Fがあります。最初に戸建てを買って、それを共同担保にアパート購入し、物件からのキャッシュフローと給与所得を組み合わせる事で次の戸建てを買い進めるというイメージです。

属性・資産背景によって大きく変わりますが、会社員属性を活かしたアパートローンの融資は年収の10倍程度が目安になります。

最後がコスモバンク社長の穴澤勇人さんが勧めている投資手法です。ハイリスクハイリターンで高属性の会社員向けの方法になります。

前提として日本の所得税・住民税は累進課税になっており、年収が1000～2000万くらいから課税率の上昇率がかなり増えます。

たとえば年収2000万の人でも実際の手取りは1300万程度となり、700万は納税が必要となります。（もうほぼ公務員）

ただこの700万円を不動産投資の減価償却の仕組みで圧縮する方法があるため、これを活用しながら資産形成するのが穴澤さんの勧める方法になります。

不動産投資の減価償却は、建物の購入費を数年に分け「帳簿上の経費」として計上する仕組みです。

実際の手出しがない経費で所得を圧縮できるため、高所得な会社員なら所得税等の還付により手残りのキャッシュフロー（CF）を劇的に増やせます 。

建物比率を高めて短期間で償却する「穴澤式」などは、この節税効果を最大化して資産拡大を加速させる、会社員属性を活かした強力な武器となります。

通常であれば不動産からの家賃収入から金融機関への返済をして、管理費を引いたら税引き前のＣＦが算出できます。（会社員で言う年収みたいなもの）

実際にはそこから税金を払いますので、手取りはさらに減るのですが、減価償却費は経費にできるので実際の支払はなくても会計上は所得が減ったように計算する事ができます。

耐用年数超えの物件かつ建物比率が大きくとれる物件であれば、会計上で不動産収入をマイナスにする事ができるため、給与所得と損益通算して所得が減ったのと同じ扱いにする事が出来ます。

イメージしにくいと思うので実際の資産拡大の具体例を元に説明します。

↑こちらの条件でどのくらい原価償却による還付金があるか試算してみましょう。

年間の節税額が360万になりましたね！４年間期間限定になりますが、これだけ手残り増えたら次の物件も買い進めしやすくなります。

通常のキャッシュフローが141万に加えて360万も還付金があるのであれば実質CFは501万円となります。不動産投資は金融機関からの融資、節税面含めて高所得者であればかなり有利に戦えそうです。

注意点としては最終売却時には、建物部分が原価償却して残存簿価が1円になるため、同じ金額売れた時の課税額が非常に大きくなります。また原価償却が切れる４年後には課税額が大きくなるため、追加対策が必要になります。

個人が長期譲渡する場合には、税率20％程度となるためそれでも節税効果と現金の割引現在価値を考えると大きなメリットがあります。

少し難しい内容だったと思いますが、FIRE達成のためには資産からの収入を増やす必要がある、CF拡大のためには築古・郊外のアパート/戸建が良い、目標/リスク許容度に応じて手法の検討が必要という事になります。

最後までお読みいただき、本当にありがとうございます！

この記事を読んで感じたことや疑問、さらに「こんな方法もあるよ！」というアイデアがあれば、ぜひコメントやメッセージで教えてください。

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