- 投稿日：2026/03/01
- 更新日：2026/03/14
こんにちは！ぴのりおと申します。
副業で不動産投資を始めて10年、アパートも区分も戸建も一通り体験してきました。なんとか生きているので、致命傷は負っていないようです。
とはいえ、順風満帆だったかというと全くもってそんなことはなくて…
不安に襲われることもたくさんありました。
なんなら今でも。
これから不動産投資を考える人・始めて間もない人に向けて、今までヒヤッとした出来事TOP３とその対応法についてお話しさせていただきます。
少しでも皆さんの参考になれば嬉しいです。
第３位！一年の間に２箇所も交換…重ならないで！
機械はいずれ故障するものです。解ってはいるはずなのに、いざその時が来ると悲しくなります。
まずはエアコンから水が垂れると管理会社より連絡あり。
まぁ設置時期的に10年経ってるし、長く住んでくれている人だから早めに対応しなきゃなー、修理で済まないかなーとか考えていたら「全交換で15万程度かかります、請求書送ります」と勝手に発注されていた。
「ちょっと待てぃ！」と千鳥もびっくりの速さで管理会社に連絡し、「まず修理できないか考えないの？無理ならせめて品番とか施工費とか見積もりが先じゃろ！」と一悶着しました。
多分こんなに細かいこと言う大家は初めてだったのでしょう、最初はなぜそんなに言われているのかわからないようでした。
私も、私の考えがおかしいのか？と思いましたが、まぁ素早くやってくれてるし、関係性が悪くなるのも良くないと思いそれ以上は突っ込まず。
素直に請求通り支払いました。
ただ、「次は見積書をまずちょうだいね」と釘は刺しておく。
そこから数ヶ月後、今度はウォシュレットの故障…
ああお家賃よ、さようなら。
今度はきちんと見積もりが先に来ました😅その額20万円弱。
「自分でやったら半額かな…」と思いつつ、入居者もいるのでそのままお願いしました。
経費になるとはいえ、家賃数ヶ月分が吹っ飛びました。家賃を使う前提で予算を組むとしんどいだろうなと感じます。
今思えば管理会社の言い値を飲み過ぎた感じもありますが・・・くらしのマーケット経由でお願いしてもよかったかも、管理会社には嫌われますけどね。
第２位！自然には勝てない…水道管凍結2連発
25-26シーズンは暖冬だったはずですが、1月末の雪が降った日前後に、共用廊下に這わせてある露出給水管が凍結により破裂！
確かに北側で陽が当たらないとはいえ、横浜市の物件でそれが起きる！？
修繕20万ほどかかりました。共用部でよかった、誰にも迷惑かからなくてよかったーと胸を撫で下ろしていたところ…
その1週間後、今度は入居中の部屋の水道管が破裂！
しかもその時入居者が不在のためしばらく気づかれなかったようで、晴天なのにも関わらず共用部一階に雨が降るという…
近隣の方からの通報で管理会社が駆けつけました。
2階の部屋だったため、階下の部屋も水没する始末。規模がでかい。
多分ですが、最初の破裂が呼び水となり、他の部分にも影響したのかと思います。
管にかかる圧力が急に変わると、他の劣化した部分に影響することがあるようです。
階下は幸か不幸か空室。募集活動は停止し、壁が乾くまでしばらく待った後に復旧作業。
火災保険で対応しましたが、免責金額が設定されていたことと、初期対応の仮修繕費は保証されないので、それなりに支払が起きました。悲しみ…。
もうやめて！私のライフはもうゼロよ！
第１位！家賃滞納からの強制退去で弁護士費用が😭
１部屋だけ入居中のアパートを買ったのですが…テナントのみ入居しており、最初しばらくは問題なく入金がありました。
雲行きが怪しくなってきたのは、事業継承の話が出た頃から。
新しい人は、空いていた部屋も住む用で借りてくれるとのこと（店舗と住居、別々の契約）。
ラッキー！と思っていたのも束の間、数ヶ月後にテナントの家賃のみ滞納し始めました。
私がミスったのは、テナントの家賃保証をつけなかったこと。
もともと売主がテナント入居者で、売却後もテナントに入りたいと申し出があったのです。引き渡し後も関係が良好で、とても滞納する感じに思えない。実際滞納はなく、その人が継承した人だから大丈夫だろうと完全に油断していました。
弁護士立てて実際に取り返すまでに一年半ほどかかりました。お金もかかりました…残置物ももりもり。
しかもまだ住居には入居しています。完全に踏み倒す気満々ですね。素人のやり方じゃない…まじで早く出ていってほしい😡
まとめ・想定外に耐えるためには？
結局、すべて「想定外の出来事」に苦しめられているわけです。
そして少し経験のある私でも、想定外の出費は痛い。家賃何ヶ月分、とか計算してしまうと凹む。
でも、想定できないから想定外なわけで、覚悟を決めるしかありません。
なるべくそのダメージを減らすためにはどうすればいいのか？
きっちり修繕する→利益を圧迫する
新築を買う→そりゃ買えるなら買いたいよ💢
不動産投資をやらない→ある意味正解！
この温度感は人それぞれなのでしょうし、逆に私も教えてほしいです。
家賃保証会社を必ず通す
一部の界隈では、保証会社なしでもOKを売りにして募集をかける大家さんもいますね。
しかしあの人たちは特殊な訓練をした人たちなので、我々一般ピーポーが真似してはいけません。生活保護の方なら別ですが。
保証会社に通るかどうかは、ある意味入居者の質を担保する作業にもなるかなと思います。
火災保険も入った方が…
とはいえ、築古戸建の火災保険は逆風です。昔は１年あたり２〜３万もしなかったのに、いまでは５万円を超えるのもザラ。
古すぎると入ることすらままなりません。一括見積もりサイトでも拒否されます。
そして保険金が降りないケースも多々ある。保険会社も出したくない雰囲気をひしひしと感じます。
（トイレの漏水の時は、その時の横浜市の最低気温の画像が添付されてきました。ん？なんか言いたいのか？ん？）
それでも、最低限かけておいた方が心の安息はちょっとだけ訪れるかもしれません。私の超絶古い戸建は、水災を外すなど工夫して年間約５万でした。
一方、最近は高くて入らない人も増えてきているように感じます。
日本政策金融公庫から借り入れる
リフォーム費用には結構優しい公庫様。少額なら貸してくれます。
とはいえ借金なので、多用は禁物。非常用にしましょう。
ちなみに返済実績を重ねるとより借りやすくなるとか。ネットから申し込みができるのも非常に良き。
とにかくキャッシュを残す
結局はここに尽きるかなと。
残せば残すほど拡大は遅くなりますが、私には必要なことのようです。
そうじゃないイケイケの人もいますよね。運良く想定外に出会っていないだけなのでは？とも思います。
みなさんのリスクヘッジはどうでしょうか？
ぜひ教えてください！
最後までご覧いただきありがとうございました🙇♂️
