- 投稿日：2024/04/14
- 更新日：2026/03/14
７／２９ ブックマーク１００件超えました！ありがとうございます🙇
なにかご質問等あれば遠慮なくDMください！
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※本記事は家の購入をお勧めしているわけではありません・・・「もしも買うなら？」という仮定でのお話です。
私は持ち家派です。持ち家で損をしたことがないからです。
賃貸派は「そんなの偶然だ！」というでしょう。確かに、ここ十数年の不動産市況が好況なだけで、私はその波に乗れたに過ぎません。
ただ、乗れたのは事実です。買ったからこそ、乗ることができました。買わないと乗れないんです。
資産価値の面だけで言えば、「安定を求めるなら賃貸」「チャレンジしたいなら持ち家」となるでしょう。
ではもし持ち家を買おうと思ったら、どうすればなるべく損せずに買えるでしょうか？
自己紹介
はじめまして、ぴのりおといいます。
2011年に初めて自宅を購入してから、自宅用として３軒・投資用として３軒の家を購入してきました。
初めて買った自宅は住宅ローンを完済し、今は金のニワトリとして毎月収益を上げてくれます。先日退去がありましたが、すぐに次も決まってくれました。
２件目は昨年売却し、数年住んだにもかかわらず売却益を出すことができました。
ですので、エアプではないですが再現性もありません。。。ただ、この経験を通して今感じることは伝えられるかなと思いました。
というわけで、私が家を買うときに意識していることをお伝えします。
相場を調べる
欲しいと思った家が妥当な金額なのか？最低限これがわからないとぼられます。自分の中で適切な評価をできるようになりましょう。
売り手の心情や立地、広さなどがバラバラで比較しにくいとは思いますが、ある程度の想定はすることが可能です。
一番わかりやすいのは、SUUMOなどで近隣物件の価格と比較すること。ずーっとみていると、ある程度適切な相場がわかってきます。
特にSUUMOはお気に入りに入れておくと、物件が売れたことがすぐわかる上に、価格も消えずに残してくれます。（値引き等が入る場合があるので、ピッタリ一緒にはなりませんが、そこまで大きな差にはならないでしょう）
もう一つ便利なサイトがあります。
過去に売買された物件の価格を載せてくれるすばらしいサイトです。
こういうのもチェックしておくと、目利きがきくようになってきます。「これは安いかも」と判断できるようになります。
また、本気で買いたい場合は、仲介業者にお願いすれば似たような物件の過去成約状況を持ってきてくれます。特にマンションであれば、条件の比較は容易になりますので、必ずもらっておきましょう。
というか、もらえない業者には仲介をお願いしない方がいいです。高額の買い物ですし、本気で検討しているならば、それくらいやってくれないとね。
駅から近いところのほうが値下がりしにくい
これは都心部の場合によく当てはまりますが、駅から遠ざかるほど資産価値は下がりやすくなります。
上記はOPEN HOUSE Developmentからの引用です。
安いから遠くてもいいや、ではなくて高くても近い方が値下がりしにくい傾向にあります。
高くても、高く売れればいいわけです。安くても、もっと安く手放すことになったら損になりますから。
車社会の場合は、駅近の意味がない場合があります。この場合狙い目なのは、大きな病院の近くや市役所・県庁の近くです。
要するに人が集まるところに家の需要があるわけです。イオンの近くもいいかもしれません。そういう場所を探してみてください。
築３０年前後の中古を狙う
新築は、業者の利益がごっそりのっかっていますから割高です。（新築ワンルーム投資がダメな理由はここにあります。シンプルに高いんです。）
とはいえ、５０年経ったら全ての物件が０円になるわけではありません。
例えば東京都のマンションの場合、築３０年程度で値下がりが止まる傾向にあります。
（出典：ダイヤモンド不動産研究所）
理論上だと築30年の物件を買えばほぼそのままの値段で売れるのでは・・・ということです。
実際、私が購入した物件のうち１軒目と２軒目は築30年以上の物件ですが、全く下落しませんでした。
市況が良かったのが一番大きな要因ですが、市況が悪くてもそこまで下がることはなさそうではありました。
戸建の場合
戸建ての場合もこの傾向が当てはまります。
木造戸建ての場合、税金の計算上は２２年で建物の価値がなくなることになっています。実際はそんなわけないのですが。
確かに築３０年ともなると、設備面では修繕が必要な場合も多いです。しかし、物件本体の値段と比べたらそこまで大きな比率にはならないでしょう。
戸建ての場合はとりあえずシロアリと雨漏りには注意してください。
被害の程度によりますが、数百万単位で修繕が必要になる場合があります。天井のシミ（ハクビシンなどの糞尿の可能性もあります）、床がフカフカしているなどは要注意。
また、水回りがしっかり機能しているかチェックしてください。
水がちゃんと出て、排水されるか？途中で漏水していないか？水気は建物を劣化させる大きな要因です。
実は私、漏水しているのに気づかず投資物件を購入したことがあります。どうしても漏水場所が特定できず、床を剥がして新しく配管しました。
その時の写真がコレ。
最初、漏水が発覚したときは私の涙腺も漏水しそうでした。
でもこれ、実はそこまでお金がかかりません。規模にもよりますが、私の場合は２〜３０万円で直せた記憶があります。
これは風呂場の湿気で木が朽ちている様子です。一見悲劇に見えますが、木造は直せるんですよ。
この物件にはいろいろ苦労させられましたが、親切な工務店さんのおかげでなんとか大損せずに済みました。
自分で見極められるか心配ならば、ホームインスペクションなどのプロにお願いするのもいいかもしれません。（本気で買いたいとなった場合ですけどね）
逆にこういう状態を指値の材料に使う人もいます。というか、使うべきです。戸建てのいいところはお金をかければきちんと直せる点です。
建物を長持ちさせるためにも、水系とシロアリだけは必ず直すようにします。あとは住む人が我慢できるかどうかだけ（笑）
マンションの共用部に注意
私が所有していた物件で、浴室から下水の匂いが上がってくることがありました。
改善しようと調べたのですが、どうやら原因が共用部にあるらしく、しかもコンクリを剥がさないと修繕できないことがわかり根本治療を断念した経験があります。
結局専有部にトラップを設けることにより改善したのですが、戸建とは違い自分でもどうしようもない部分に原因があるケースもあるので注意です。
とくに古いマンションほど修繕に苦労するケースがあります。
管理がしっかりしているマンションであるかどうか、総会議事録などを事前に入手して読んでみるとよいですね。
（とはいえ購入前には見せてくれない物件もあるんですよね・・・まぁ購入するまでは部外者だから仕方ないのですが。管理が行き届いているかどうかを見分ける方法はまたどこかの機会で）
リノベ済物件は避ける
リノベ済物件は見た感じオシャレで価格も抑えられており、魅力的に思う方が多いでしょう。
しかし、あれは罠です。消費者心理を巧みについた上手な販売方法だとおもっています。
外はなんかパッとしないんだけど、中をみたらすごい綺麗！これはアリ！って思っちゃうんですよね。
そのリノベ物件、新築同様にめっちゃくちゃ業者の利益が入っているんですよ。中古の皮を被った新築案件です。
余計なオプションもりもりで、いらんもんまでにお金を払うことになります。全てとは言いませんが、その傾向は強いと思います。
そしてなにより、リノベ代は売却するときに反映されにくいです。500万円リノベ代に使っても、売るときにその分上乗せできるわけではないんです。
それでも相場より安いなら、もちろん購入検討してOKです。
実際私が初めて購入したマイホームはリノベ済物件です。最初は明らかにリノベ代が載っかってる売り出し価格でしたが、いろいろあって500万値下がりしたんですよね。
これなら相場より安い！と思って購入しました。
どうしてもリノベしたいなら？
地元の工務店に直接依頼するのが良いと思います。リベ大工務店対応地区ならなおさらそちらのほうが信頼できそうです。
リ⚫︎べるなど、リノベで検索してすぐ出てくる業者は危険です。
注文戸建と変わらないですからねプロセスは。どんどん予算オーバーさせられていきますよ。
私が無知な頃、実際にリ⚫︎べるを使ったことがあります。悪い会社では全くないですが、システム的にどうしても中抜きになります。実際に施工するのは工務店です。
たしかに施主の意向を汲んで提案したり、施工に対する管理や責任を負うという価値は提供しています。
ただ、その価値に対して、かかる金額が高いと思います。
オシャレなオフィスで相談すると、テンションが上がって「あれもいいこれもいい」ってどんどん費用が嵩みますから。
ちなみに工務店にお願いするときは、先に予算とリノベする場所の優先順位を決めておくとスムーズです。
特に工務店の場合、見積もりなどはコストがかかるので嫌う傾向にあります。なるべく負担にならないように、こちらで先に決めておくといいでしょう。
（戸建）路線価を調べる
戸建ての価値は、建物の価値＋土地の価値で決まります。
国は税金などの計算のために、土地の価格を独自？に評価しています。
東京・銀座は1平方メートルあたり4272万円 国税庁が路線価公表
朝日新聞DIGITAL
全国地価マップの「固定資産税路線価等」から調べてみてください。実勢価格よりも低い価格で計算されることがほとんどです。
この数字が土地１㎡あたりの評価額ですね。この東京駅前のNTTのビル、土地が１０００㎡だったとしたら11,700,000×1000＝117億！
この金額を元にして固定資産税の算出を行います。
実売価格はこれよりも高くなることがほとんどです（NTTお金持ちだなぁ。所有権なのかどうかは知らないけど・・・）
すなわち、固定資産税路線価と土地の価格が近ければ近いほどお得（な傾向がある）といえます。
不動産投資家目線でいうと、この固定資産税路線価よりも安い物件が売っていたらいわゆるセンミツ案件ですね。もちろんこれだけでは決まらないですが、センミツの可能性がある物件だと思います。
１０年後の価値を予想する
そして、非常に難しい作業ですが、避けては通れないと個人的には考えます。
未来を予測するのは不可能です。
ですが、今買おうとしている物件の未来が想像できないのであれば、それは買うべき物件ではないと考えます。
１０年後も間違いなく需要がある物件だ！と自分で判断できないと、あとで後悔するでしょう。
なぜ１０年後かというと、イメージが湧くギリギリの年数が１０年ぐらいだと思うからです。２０年後は流石に予想するのが難しい。
ここのイメージがあまり湧かないならば、無難に賃貸にしておいたほうが大きな失敗はしないでしょう。
私の予想方法
同じような立地や規模・広さで、築年数が＋１０年の物件の売値を探してみましょう。一つの目安になるはずです。
たとえばあなたが購入しようとしているマンションの築年数が２０年ならば、近隣にある築３０年マンションの売り出し相場を調べるのです。
また、役所のHPで人口推移を見るのもいいでしょう。自治体によっては１０年後の予想人口を出している場合があります。
例えば長野県はこのような試算をしています。
このご時世、増える地域は都心部以外はないでしょうから、なるべく減らない地域を見つけてみましょう。
数字だけ見ると川上村は１５〜６４歳割合が増える試算になっているので狙い目か！？となりますが、、、なんでここだけ増えるのか気になって仕方ないですね（笑）
若い世代が入ってこないと不動産価格は維持できないので、無難なのは栄えている地区、総人口の多い地区の中心部になります。
人が減る感じはしないな、と思える地域ならば資産価値が維持できるかもしれません。
余談：B案を用意すること！
どんなに頑張っても、未来を完璧に見通せるスコープは手に入りません。
ですから最悪の状況を想定した場合、どう立ち回るか考えておく必要があります。
例えば子供が独立して「こんなに広いマイホームいらない！」となったときに、全く売れなくても困らないための家計管理ができるかどうか。
もしそれでもやりくりできるなら、購入は現実的な選択肢です。
住宅ローンを組んでいるときに、売却してもローンが全額返済できない状態になるのが最悪のパターンです。
しかし、もし手元にキャッシュの余裕があるのであれば、売却さえすればローンを完済できるわけです。マイホームで破産する可能性があるのならば、シンプルに賃貸に住むべきなのです。
そういったリスクを全部飲めるのであれば、私はマイホーム購入はすべきだと思っています。実際に私がそうやって金のニワトリを手に入れたわけですから。
まとめ
以上、私の考える資産価値の下がりにくい家の見分け方を紹介しました。
①適切な相場をリサーチする
②駅から近いところ
③築３０年前後の物件
④リノベ済物件は高い傾向がある
⑤戸建なら路線価を調べてみる
⑥１０年後、町がどのようになっているかイメージする
（購入する場合、B案は用意しておきましょう）
実は私自身、どうしてもマイホームを持ちたかったわけではありません。
一般の方々と一緒で、家賃を払い続けるのがもったいない！と思ったのがきっかけでした。
リベが始まる前からいろいろ勉強して、結果的には成功しています。
一方、不動産投資の怖いところは、今が良くても数年後は全くわからないというところです。
悪い物件を買っていても、一見最初は成功しているように見えるケースが多々あるのです。真綿で首を絞められているかのように。
出口（売却）が確定しない限り、全てはマボロシです。
だからこそ、前述の通りB案を考えることがとても大切です。もしうまくいかなくても、浪費と割り切れるくらいの資産を別に持っている必要があるのです。
そういったリスクを踏まえて、最終的には納得して自己判断をしていただければと思います。
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最後までご覧いただきありがとうございました！
