今から不動産投資するなら？ヤドカリ投資の可能性を探る！

※本記事は家の購入をお勧めしているわけではありません・・・「もしも買うなら？」という仮定でのお話です。

私は持ち家派です。持ち家で損をしたことがないからです。

賃貸派は「そんなの偶然だ！」というでしょう。確かに、ここ十数年の不動産市況が好況なだけで、私はその波に乗れたに過ぎません。

ただ、乗れたのは事実です。買ったからこそ、乗ることができました。買わないと乗れないんです。

​最近、学長ライブでも不動産の質問が多いような気がします。なぜかはわかりませんが、不動産・マイホームに対する憧れを持つ人は少なくないのでしょうかね。

不動産価格高止まりの中、もし今から不動産投資を始めるならばどこから始めれば良いか？もし自分がこれから一軒目をを買うならという仮定で考えてみました。

自己紹介

はじめまして、ぴのりおといいます。

2011年に初めて自宅を購入してから、自宅用として３軒・投資用として３軒の家を購入してきました。

初めて買った自宅は住宅ローンを完済し、今は金のニワトリとして毎月収益を上げてくれます。先日退去がありましたが、すぐに次も決まってくれました。

２件目は昨年売却し、数年住んだにもかかわらず売却益を出すことができました。

ですので、エアプではないですが再現性もありません。。。ただ、この経験を通して今感じることは伝えられるかなと思いました。

大前提

不動産価格は、ここ１５年で最高値です。

国土交通省より引用した上記の資料を見れば一目瞭然です。

この状況で不動産投資なんてクレイジー

以上です。

・・・

まぁでも過去は過去、未来はどうなるかわからない。

もしかしたらさらに１５年後はもっと上がっているかもしれないし。

もしあなたが、ここからまだまだ上がるはずだ！と思えるなら挑戦する価値はあるかもしれませんね。

結論：ヤドカリ投資

そんな中、もし私がリスクを全てのみ込んだ上で不動産投資するならどうするか？

マイホームを買って、自分で住んで、いずれ貸し出す

これならばワンチャンありかな〜

と思っています。実際に私が使った手法です。

この方法は、マイホームと不動産投資のあいのこみたいな感じで、悪く言えば中途半端なんですが、「マイホームも欲しいし不動産投資もしたい、でもなるべく損したくない」という欲張りさんには向いていると思います。

メリット

では、この方法のメリットを整理してみます。

合法的に住宅ローンを使える

住宅ローン金利は現在非常に低く、不動産を買うならぜひ使いたいローンです。

（借金なんてするんじゃねぇ！はごもっとも。何度も言いますが購入を進めているわけではないですよ）

住宅ローンは購入する不動産に住む前提で借りられるものです。住んでいないのに使うことはできません。

ゆくゆくは不動産投資ローンに切り替えたり、全額返済したりする必要がありますが、住んでるうちは当然合法です。

株式投資は手持ちの資金しか使えませんが、ヤドカリ投資ならば借入を投資に回せるというのがメリットです。その分リスクもありますが。

空室リスクが（最初は）ゼロ

不動産投資をする場合、客付けができるかどうかが一番大事だと思っています。どんなにいい物件でも想定家賃で借りてもらえなければ、その分損をすることになりますので。

自分が住む前提で買うのであれば、住んでいる間だけは確実に借り手がいるということです。

不動産投資の初心者には、空室が１ヶ月続くと不安で仕方ないという方が多いです。本当に借りてくれる人がいるのか、疑心暗鬼になるのですかね。

私も実際、最初の不動産投資用物件では不安だったのでよくわかります。いまでは「まぁいいか〜」くらいに思ってますけどね。（家賃を地域最安値に設定すればまぁ大丈夫ですよ）

そういう意味で、「自分で買って自分で借りる」ヤドカリ投資はメンタル的にも優しいシステムです。

住宅ローン控除がとれる

住宅ローン控除とは、すごいざっくりいうと

いくらか所得税や住民税がもどってくるシステムです。

諸条件がありますが、これをクリアすると年間数万円〜数十万円税額が下がります。

ただ最近、諸条件が厳しい（古い建物には適用されないことが多い）ので、おまけ程度に考えるべきかと。

実際私が買った２つのマンションは、両方とも住宅ローン控除を利用できる物件ではありませんでした。

本質は、資産価値のある物件かどうかです。そこを見間違わないようにしましょう。

デメリット

一方、どんな点に気をつけなければならないか？考えてみました。

不確定要素の多さ

１番のデメリットはここかなと思います。まぁ投資している時点で不確定要素との戦いにはなるのですが、、、

住宅ローンを組む前提で話をすれば、ローンというレバレッジを効かせている分予想外の出来事に弱いということでしょうか。

例えば（喜ばしいことですが）子供が増えたとか、転勤に伴い通勤時間を短くしたくて引っ越したいとか、人生において予想外の出来事というものはたくさん発生するわけです。

ヤドカリ投資をするならば、若い人ほど選択肢が多くて有利になりますが、その分将来が見通せないためこのデメリットが大きくなります。

投資効率のために将来の選択肢を狭めることが、自分の人生において望んでいることなのかよく考える必要があるでしょう。

これで不動産投資を拡大するのはほぼ無理

ヤドカリ投資は性質上ポンポン進められるものではないため、あくまで補助的な役割です。投資の中心になるものではありません。

なので、失敗しにくい不動産投資入門的な位置付けになるかと思います。あまり流行らない理由の一つとして、時間がかかりすぎるのもあると思います。

理論上、価格の安い単身向け物件を買って繰り上げ返済し続ければずっと続けられますが、、、多分やってる人はいると思います。

ただ先ほどとも被りますが、家族構成が変われば広い家にせざるを得ないし、広い家ほど利回りの視点から考えると投資効率は下がるし・・・難易度は上がってしまいます。

資産価値の高い家と住みたい家は違うかも。

マイホームを買うことと同義なので、ヤドカリ投資で最大の利益を得たいならば、資産価値優先の家を購入し、そこにしばらく住まなければいけないということ。

より住みやすくしようとリフォームすれば、その分お金がかかるので利回りは悪くなります。

自分が住みたい家と、資産価値の高い家は必ずしも一致しないということです。

ここの温度感を自分で把握することが大切です。家は毎日帰る場所ですから、いくら資産価値が高い家だからといって自分のテンションが上がらないような場所ではQOLを下げてしまいますから。

ここら辺は人によって答えがバラバラなので、自分が家に求めるものはなんなのかよく考える必要があります。

実例紹介

賭けに勝った？私が最初に買った物件の紹介を少しだけ。

２０代後半の頃、初めて住宅ローンを組んで２３区内駅徒歩７分程度の区分マンションを1,500万購入。

購入の段階では利回り等は考えず、相場より明らかに安くリフォーム済みだったため（業者が売り急いだ）購入を決断。

買ったのが東日本大震災の後だったため、旧耐震のマンションは人気がなかったようです。

ワンルームではなく、２Kの間取りで賃貸時に差別化できると思ったことも購入に至った要因でした。

この頃はヤドカリ投資を続ける気満々で、「早く返済して次の物件を買うんだ！」という思想の元バンバン繰り上げ返済をし続けていました。いま考えるとちょっともったいなかったかも、と。

購入に際して車も手放し、一人暮らしで生活コストもそこまでかからなかったためどんどん残債は減りました。

そして結婚に至り家族構成が変わることを機に次の物件を購入。

まだ残債が残っている段階で賃貸に出しました、あまり大きな声では言えませんが、銀行には特に報告しなかったです。仮に全額返済しろといわれても、返せるだけのキャッシュは持っていたので。（良い子はマネしないでね）

次の家も住宅ローンを組んで買ったので、一時期２本の住宅ローンを返している時期がありました。２本組めるんかい！と心の中で思っていました。ダメって言われたら一括返済するつもりだったので。

で、今は賃貸に出して毎月賃料をいただいております。立地がよいためここ８年間で退去は１回だけでした。

仮に今、崩壊するなどして資産価値ゼロになったとしても、初期投資は回収できている＆立て直したらいい金額で売れそうです。どっちに転んでも損しない優良物件を手に入れることができました。

まとめ

リスクを抑えながら不動産投資をしたいならば、ヤドカリ投資は一つの選択肢となります。

学長もよく言っていますが、結局は「資産価値の高い家を買えるかどうか」これに尽きます。

資産価値の高い家に関しては、こちらで考察しているのでよろしければご覧ください。ヤドカリだろうがなんだろうが、本質は同じです。

都内のマンションに限った話になりますが、個人的な良いマンションの選び方はこちらで紹介しています。

絶対的な答えはありませんが、ある程度の方向性は学んでおくとよいかと思います。

以上、長文お読みいただきありがとうございました！