【損益分岐点】図解にしてみた!【なぜ家賃交渉には希望がある?】

2024/12/16の学長朝ライブ 1:37:15〜 にて、簿記２級にも出現した懐かしい単語を聞きました。

👉「損益分岐点」

なぜ大家さんにとって、「入居者に退居されるより、家賃値下げ要望を聞いた方が得なのか」の解説にて、話題に挙がりました。

 そこで思ったのです、

「損益分岐点、図形あったな」、と。

というわけで！

損益分岐点の図形を使い、「なぜ賃貸の家賃は、交渉の余地があるのか？」を、解説します！

下記思う方、必見の記事に仕上げました✨

🙋🏼‍♂️「なぜ家賃の値下げを、お願いしてみる意味があるのかよくわからない」
🙋「ライブで挙がった"損益分岐点"に興味がある」
🙋🏻‍♀️「簿記２級の内容に、少し触れてみたい」
🙋🏼‍♂️「身近な例を、簿記の考え方で見てみたい」
🖐️「簿記勉強したのに、活用できる力がなくて情けねぇ！(※私)」

「簿記学んだことないよ💦」という方もご安心下さい。

専門用語は最小限、専門知識無しでも読める記事となっております！

簿記の用語紹介(必要最低限のみ！)

損益分岐点の図形は、以下のような見た目です。

線が多い、なんやこれ、面倒くさそう、

そう思ったかもしれませんが、大丈夫です。

変動費や固定費など、家計管理をされている皆さんにとって、馴染み深い単語ばかりです。

特別解説が必要なのは、損益分岐点(赤文字)だけです。

パプちゃんにお願いした、わかりやすい解説がこちらです！

損益分岐点で「トントン」になるため、損益分岐点を超えて発生した売上は「儲け」ということになります。

図の解説

損益分岐点の図形を、もう少し詳しく解説します。

それぞれの費用エリアに、色付けしました。

 青エリア(変動費)＋緑エリア(固定費)
＝このビジネスを行うため「あなたが払った総費用」です。

また、具体的な金額はそれぞれの軸から読み取ります。
総費用→縦軸の数字を確認
売上高→縦と横、どちらからも確認可

費用は縦軸のみからわかるが、

売上は縦横両方からわかる。

そういう構造になっています。

ではではついに、

「大家さん目線での、損益分岐点は？」を見ていきましょう！

大家さん目線の損益分岐点

こちらが、大家さん目線のベーシックな図です。

損益分岐点達成前後、家賃値下げ前後の図を比べていきます。

【損益分岐点 未到達】コスト未回収状態

賃貸業の費用回収が実現していない時は、下図のようになります。

【損益分岐点 到達】トントンの状態

「家賃収入総額で、発生した費用を全てカバーできた！」時、「総費用」と「家賃収入」の直線が交わります。

交わった黒丸にて、損益分岐点が発生しています。

【損益分岐点 突破】儲けウハウハ状態

損益分岐点を超えれば、家賃収入が総費用を上回ります。

縦軸でも、橙丸(家賃収益)が青丸(総費用)より上に位置しています。

毎月儲けが発生する、嬉しい状態です。

【値下げ交渉】5千円値下げした場合

 では本題の

「なぜ退居されるより、値下げした方が得か」

を、可視化していきます。

7万円だった家賃を、6.5万円に値下げしました。

収益が減る分、家賃収入の直線上昇も緩やかになります。

 7万の時と6.5万の図を重ねると、より違いが顕著になります。

「じゃあ値下げしない方がいいじゃん！」

この図だけ見たらその通りです。

今度は「6.5万に値下げした時」と、

「値上げを断り退居されてしまった時」を比べましょう。

【値下げ交渉】値下げ拒否し退居確定の場合

居住者に退居された場合、2つの事が発生します。

1. 毎月の家賃収入がストップ

しかし収入が途絶えても、賃貸物件の維持費は発生し続けます。

せっかく損益分岐点に達しても、総費用の額がいずれ家賃収入累計を上回ってしまいます。

2. 退居に伴う費用の発生
退居に伴う費用は、学長ライブにて紹介された例を引用します。 

この72万円は、「支払いの時期や金額がはっきりしていない」家計管理における「敵4」に近いのかなと思いました。

もし敵４の変動費を図に追加すると、下記のようなになるかも？と想像します。

後々部屋が埋まっても、費用をカバーできるまでかなりの時間が必要となりそうです。

【値下げ交渉】比較図まとめ

家賃を5千円値下げした時と、退居された時の図を比べると、以下のようになりました。

学長がライブで「退居された時の72万円の損を取り戻すのに、12年かかる」という内容に触れました。

図を見ても「でしょうね」と、

改めて「出て行かれた時、相当痛手なんだな」と思いました。

まとめ

損益分岐点という、「この売上高を超えたら、儲けが発生するタイミング」を図形で見てきました。

家賃を下げると、損益分岐点に達するのが遅くなります。

しかし値下げを断り退居されると、

家賃収入が止まる
物件の維持費用はずっと発生する
退居に伴う敵4変動費も発生する

というように、出ていく金額が積み上がります。

「数字で説明されてもわかり辛い！」時は、図形にし視覚化すると、イメージがつきやすいと思います。

学長が「家賃収入には、交渉の余地がある」と仰った理由を、理解する手助けになれば幸いです。

以上、ありがとうございました！

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