賃貸の退去費用を約3万円減額！立ち合いでの請求を跳ね返した方法と注意点

本来、賃貸物件を退去する際には「退去立ち合い」は必須ではありません。
それでも今回は、自分の勉強のためにあえて退去立ち合いをしてみました。

というのも、退去時に請求される費用に対してこちらが反論した場合、実際にどれくらい減額されるのかを試してみたかったからです。

この記事では、そのときの体験をもとに、どのようなやり取りがあったのかを詳しくご紹介します。

１、事前準備

退去立ち合いの約2週間前、万全の準備として、国土交通省が発行している『原状回復をめぐるガイドライン』をすべて印刷し、隅々まで読み込みました。
そして当日、その分厚い資料を目立つ場所にドンと置いて、立ち合いをスタート。

対応してくれたのは、管理会社から来た若い担当者2名。
少し緊張感のある空気の中、いよいよ立ち合いが始まりました。

２、立ち合い開始

立ち合いが始まる前に、私はまず管理会社の担当者にこう伝えました。
「退去立ち合いは、金銭の支払いが発生する可能性がある場面なので、記録のために撮影をさせていただいてもよろしいでしょうか？」

その申し出に対し、担当者の方からは快く了承をいただけたため、スマートフォンでの撮影をしながら立ち合いを進めることになりました。

その後、管理会社の方が室内を順にチェックしながら、修繕が必要と判断した箇所をピックアップしていきます。
私はその後ろをついてまわり、指摘された内容に対してその都度、ガイドラインを根拠に反論を行っていきました。

３、請求事項と反論

①エアコン撤去後のビス穴

最初に指摘されたのは、エアコン撤去後に残っていたビス穴についてでした。
これは、私が退去前に自費で取り付けていたエアコンを取り外した際にできた穴です。
退去の1か月ほど前に管理会社に電話して「エアコンはそのままでも大丈夫ですか？」と尋ねたところ、「外してください」と言われたため、撤去していました。
それに対し、管理会社から「このビス穴については原状回復費用として請求します」との説明がありました。

これに対して、私は次の3つのポイントを根拠に反論を行いました。

１、国土交通省『原状回復をめぐるガイドライン』の19ページには、
「エアコンは生活必需品であり、その設置に伴うビス穴などは通常損耗とみなす」 と明記されています。つまり、原則として請求対象にはならないはずです。
２、エアコンの設置については、事前に管理会社に電話で許可を取っていました。さらにエアコンの撤去も、管理会社に言われて行ったことでした。（※本来はメールなど記録が残る形で許可を取るのが望ましかったですが、今回は電話でのやりとりでした）
３、もともと設置されていたエアコン1台では、部屋全体を冷やすには不十分だったため、追加のエアコン設置は、快適な生活を送るうえで“やむを得ない”対応でした。

これらの主張を伝えた結果、管理会社はこの請求を取り下げることに同意してくれました。

②床の大きな傷

次に請求されたのは、床にあった大きな傷についてでした。

しかし、この傷は私が入居する以前からすでに存在していたものであり、私がつけたものではありません。
そのため、以下の2点を根拠に反論を行いました。

１、この傷は入居前からあったものであり、私の入居後に生じたものだという証明がなければ、請求には応じられません。原状回復に関するトラブルでは、「その損傷が入居者によるものかどうか」を立証する責任は、貸主側にあります。
２、内見時に仲介業者の方と一緒にこの傷を確認しており、その際に撮影した写真も残っています。つまり、入居前から存在していたことは記録としても証明可能です。

これらの反論を伝えた結果、この件についても管理会社は請求を取り下げることに同意しました。

③壁紙の傷

3点目の請求は、壁紙の傷に関するものでした。

部屋の数か所にキズや汚れがありましたが、管理会社は軽微なものについては請求せず、比較的大きな傷が入っている部分のみを対象に、張り替え費用を請求してきました。

もしここで「部屋全体の壁紙を張り替えるから全額請求」という話が出ていたら、「壁紙の張り替えは、損傷があった面のみが請求対象です」と反論する準備をしていましたが、幸いにも張り替える面だけの費用請求となっていました。

しかし問題はその金額です。私が入居してから2年が経っているにも関わらず、請求額が満額になっていたのです。
そこで以下の2点を根拠に、金額の妥当性について指摘しました。

１，壁紙の耐用年数は6年とされており、それを過ぎた場合の価値は1円になります。つまり、前回の張り替えから2年が経過しているなら、壁紙の残存価値は3分の2。請求はおかしいのではないか？なぜ減価償却が反映されていないのか？と問いかけました。

２、この物件を借りる際、「建物は築1年」と説明を受けていました。ということは、前の入居者は1年で退去しており、その際に大規模な壁紙の張り替えは行われていないと考えるのが自然です。つまり、実際に壁紙が張られてからは少なくとも3年は経っており、請求額は半額程度が妥当ではないか？と伝えました。

これらの反論を受けて、最終的に壁紙の請求額は半額に減額されました。

４、最終結果

最終的に、請求されたのは「壁紙代の半額」のみとなり、その他の項目についてはすべて取り下げてもらうことができました。
その結果、本来であれば使い切っているはずだった敷金も、一部ではありますが返金されることになりました。

交渉全体を振り返ってみて、一つ「少しもったいなかったな」と思ったのは、エアコンのビス穴や床の傷に関して、請求金額が提示される前に反論して、請求そのものを消してしまったことです。
本来であれば、「いくら請求される予定だったのか」を把握してから交渉した方が、どれだけの金額をカットできたかが明確に記録として残ったはず。

検索やAIで調べたところ、おそらく、3万円分くらいは減額になっていたと思われますが、金額が出る前に潰してしまったので正確な数字は不明です。
次回（があれば）もう少しそこも踏まえて、交渉の進め方を工夫してみたいと思います。

５、最後に

賃貸の退去時に発生する請求については、知識があるかないかで大きな差が出ます。
知らないまま流されてしまうと、本来払わなくてもいい費用まで支払うことになりかねません。
今回は事前にしっかり勉強していたおかげで、さまざまな請求に対して冷静に対応し、結果的に大きな減額につなげることができました。

この体験が、これから退去を迎える方々の参考になれば幸いです。

ただし、冒頭でも触れたように、「退去立ち合い」は必須ではありません。
今回、私はあえて立ち合いを選びましたが、もし相手がもっと強く出てくるタイプの方だったら、うまく反論できなかったかもしれません。

そのため、個人的には「退去立ち合い」は無理に1人で臨まず、
後日送られてくる請求書を見ながら、信頼できる誰かと一緒に対応するという方法のほうが、安全かつ冷静に対処できるのではないかと思います。