親が施設に入ったときには、あなたの実家が"売れなくなる"かもしれません

こんにちは。
不動産業界歴20年以上、東北で現役の不動産屋として日々活動している
パパッパです。

🏠💭 「この家そろそろ売ろうかな…」と思ったときに知っておきたい大事な話

「まだ大丈夫😊」と思っていたら…
いざ売ろうと思ったときに「えっ、売れないの!? なんで？」😱

──そんな話、実は少なくありません。

田舎の家や土地、「いずれ売ろう」と思っていたのに
名義や家族の事情で "売りたくても売れない" 状態に
なってしまうケースがあるんです。

しかも、そうなると
時間も費用も、グッと増えてしまうことも…💸

今回はよくある 3 つの事例と、
それを防ぐために「今できること」をお話しします📘✨

📜🚫 ケース1：親名義のまま（相続登記未了）

親が亡くなっても、
不動産の名義変更（相続登記）をせずに
そのままにしているケース、実は多いです💦

「忙しいし、とりあえずまだいいか」
「税金もそんなに高くないし…」

でも、そんなふうに放置していると
いつの間にか相続人が増えてしまったり、
「誰に許可をもらえばいいの？」と
話がややこしくなってしまいます😖

さらに⚠️
2024 年 4 月からは相続登記が義務化され、
放っておくと"罰金（過料）"がかかる可能性も。

名義が故人のままだと、売ることはできません。
「登記されているのは誰か？」
一度チェックしておきましょう👀📄

🏥🗝 ケース2：親が認知症で登記できない

「親が施設に入ったし、もう誰も住まない。
この家、そろそろ売ろうかな」

──そう思ったときに立ちはだかるのが、
🏷 家の名義が親のままになっている場合です！

不動産を売るには、
名義人が「売ります」と意思を示せることが前提。

ところが、認知症などで
本人の意思が確認できないと、
司法書士は売買契約後の登記を進められません。

成年後見制度を使えば進められる場合もありますが、
⏳ 数か月の手続き
💰 年間数十万円の報酬
🧾 売却益の使い道にも制限あり

…と、負担が大きく現実的ではないことも。

親が元気なうちに、
「もし売ることになったらこうしてね」と
意思を確認しておけると安心です🍀

🏡🤝 ケース3：共有名義の落とし穴

「親の土地に自分がローンを組んで家を建てた」
「親と一緒に住むため、共有名義にした」

このようなケースもよくあります🏡👨‍👩‍👧‍👦

でも、いざ売ろうと思ったとき――
共有者である親が認知症に…

すると売却には親の"意思表示"が必要なのに、
それができなくて、手続きは完全にストップ⛔

「じゃあ自分の持ち分だけ売る」
…というのも難しいのが現実です。
（買ってくれる人がほとんどいません）

成年後見制度を使っても、
「親の利益にならない」と判断されれば
売却できない可能性もあります😢

便利に思える共有名義ですが、
"いざという時どうするか"を話し合っておくことが大切です⚖️

📑👀 司法書士が決済で確認する"本人の意思"

不動産の売買が成立するのは
「売主（所有者）が、はっきり売ると意思表示できたとき」です。

💡 不動産を売る流れは、だいたいこんな感じ👇

【STEP1】 不動産の売買契約時には、

🏡 仲介した不動産会社が
✅ 名義人本人かどうか
✅ 売る意思があるか

をきちんと確認します。

【STEP2】 代金の受け渡し＝"決済日"には

👨‍⚖️ 司法書士が登場！

司法書士が、
🪪 本人確認書類（免許証やマイナンバーカードなど）で
名義人と一致しているかをチェック🔍

そのうえで、
📄 登記情報と
📑 契約書の内容を見ながら、

🗣「この金額で、この人に売る、
この契約内容で間違いありませんね？」
と、はっきり口頭で確認します。

でも…もしそのときに

親御さんが認知症などで、
🧠 質問に答えられなかったり、
🧠 意思がはっきりしなかったりすると…

司法書士は
「意思確認ができない」と判断し、

⚠️ 所有者変更の登記手続きができません😣

たとえ売買契約書にサインしていても、
登記ができなければ名義を変えられないため、
代金の支払いもストップ。

すべてが中断されます😱

つまり、

名義人が「売る意思を自分で伝えられる」
という状態が整っていないと、
不動産を売れないのです。

🛠✨ 今すぐできる３ステップ

🏡 ① 家族で話しておく
「この家どうする？」を日常会話でOK！

📜 ② 名義を確認・整理
相続登記がまだなら、早めに動くのが安心。

📅 ③ 決済に備えて準備
本人確認書類や委任状の段取りを意識！

そして、
🏘 「いずれ売るかも」と思ったら
地元の不動産屋さんに一度話してみるのがおすすめ。

すぐ売らなくても「現状把握」だけで、
選択肢が大きく広がります✨

🔔🌱 まとめ：早めの準備が未来をラクにする

物件そのものではなく、
「人の事情」で売れないケース、実はとても多いです😥

・相続登記がされていない
・判断能力が不十分
・共有名義で身動きが取れない

でも、どれも
「ちょっと早めに動いていれば」防げたことばかり。

いまのうちに
✅ 話しておく
✅ 確認しておく
✅ 書類を整えておく

この 3 つのどれかひとつから始めてみてください🌱
未来の自分や家族が、きっと助かりますよ☺️

━━━━━━━🌾🏡🌾━━━━━━━

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👉 不動産屋が語る、田舎の実家を"少しでも高く"売るためにできること

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