- 投稿日：2025/08/14
- 更新日：2025/09/29
こんにちは、なしぐまです。
普段は会社員として建築関係の仕事をしつつ、中古マンションを購入してフルリノベーションして暮らしています。
早速ですが、
💬 「中古マイホーム＝古い・ボロい・安い」
って思っていませんか？
実は、中古だからこそ得られる魅力、けっこうあります。
この記事では、建築士＆宅建士の私が、主観と本音を交えながらお話します。
※マンション前提ですが、戸建ても共通する話が多いです。
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👉️［🏠 新築マイホームのメリット・デメリット【建築士＆宅建士が本音で解説】］
✅ 中古のメリット
① 💰 最大の魅力は「新築プレミア」がない
同じ立地・間取りなら、中古は新築より安くなる傾向があります。
理由は大きく2つ。
まず、新築特有の「プレミア価格」が含まれていないこと。これは広告費やモデルルーム代など、“新品ブランド料”みたいなものです
（要するに最初の買い手がその分をスポンサーしてくれているわけですね）。
もうひとつは、建物の経年劣化による価値の自然減少。築年数が進むほど、構造や設備の寿命が少しずつ短くなり、その分価格にも反映されます。
ただし築浅や人気エリアは、中古でも新築並みのお値段になることも。
駅チカ・広めの中古マンションは、郊外の新築より高いなんてこともあります。
駅チカや広めの物件は年数が経っても値崩れしにくく、むしろ資産価値を維持しやすい傾向があります。
② 📉 値崩れしにくい
新築マンションは購入直後に価格が10〜20％下がることもありますが、中古は下落幅がゆるやか。
似た条件の物件が多く、相場感をつかみやすいのもメリットです。
最近では例外的に、新築が入居時点で購入当時より値上がりするケースもあります。
（販売開始から入居まで1〜3年かかる間に、マンション全体の相場や物価が上昇していることが一因です。）
…とはいえ、
ここで「よし、転売で儲けよう！」と飛びつくのは完全に危険信号。
マイホームは、家計をしっかり管理して“無理なく買える人”が、腰を据えて暮らすためのものであって、短期売買で一攫千金を狙うためのチップではありません。
先行きは誰にも読めませんし、もし読みを外せば、マイホームどころか家計まで一緒に沈みます（笑）
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③ 🛠 自分色に染められる
私が中古マイホームを推す最大理由！
中古マンションの場合、管理規約の範囲内で間取りや設備を自由に変更でき、理想の家に近づけやすいです。
⚠️ ただし「何でもできるわけじゃない」点は要注意！
水回りの移動や共用部分に関わる工事、騒音が出る作業などは制限される場合があります。
新築や建売住宅ではメーカーや設備が固定されていることが多く、水回りの位置変更も不可が一般的。
一方で中古なら、最新設備・自由な間取り・好みの色や素材を選び、古さを感じさせない住まいにできます。
（ちなみにマンションの間取りは、20年前と今で大きくは変わっていません。共同住宅特有の「万人受けする間取り」が基本だからですね。）
⚠️ 中古のデメリット
① 🏚 老朽化の可能性
マンションの場合、室内はリフォームで新築同様にできますが、共用部分は管理次第。
適切に維持されていないと修繕費がドンと跳ねます。
逆に管理状態が良ければ「レトロな味わい」として魅力になることも。
② 💸 思ったより費用がかさむ
中古は仲介手数料・リフォーム費用・ローン金利・控除条件など、新築よりコストが増える要素があります。
「中古＝安い」だけで判断すると、漏水や修繕で予算オーバーになる危険も。
ポイント：物件価格＋リフォーム費＋諸経費を合計し、家計とライフプランに合うかを確認してから探すこと。
予算はかなり厳しめに設定を。
（大抵は“謎の出費”で1割増しになるのが不動産あるあるです（笑））
③ 🌏 耐震性が劣る場合がある
ちょっと専門的なお話になるのですが、
中古マンションで気をつけたいのが「旧耐震基準」かどうかです。
1981年（昭和56年）6月以前に建築確認を受けた建物は旧耐震基準で設計されており、
条件は
「震度5程度で倒壊しないこと」。
…いや、今の日本の地震事情を考えると、ちょっと心もとないですよね。
それ以降は新耐震基準になり、震度6強〜7でも倒壊しないことが条件に。
地震の多い日本では、この違いが安心感に直結します。
⚠️ ここで誤解しないでください！
「旧耐震＝必ず危ない」ではありません。建物の形や補強工事の有無で大きく変わります。
しかも、維持管理がしっかりされている旧耐震の建物のほうが、放置された新耐震の建物より長持ちするケースもあります。
ただし、旧耐震はローン審査が通りにくかったり、住宅ローン控除が使えないこともあるので、お財布事情に影響大です。
💡 チェックのコツ
・建築確認申請日が1981年6月1日以降かをまず確認
・耐震診断・補強の有無を聞く（これ大事！）
「え、駅チカなのに安い！掘り出し物じゃん！」と思ったら、だいたい旧耐震です（笑）
ちなみに、この旧耐震、デメリットがあるからこそ好立地でも価格が安い傾向があります。
「価格は抑えたいけど、駅チカがいい！」
という方には意外と魅力的かもしれません。
内装はリフォームでピカピカにできますし、耐震補強が済んでいればお得感もアリです。
📝 まとめ
中古マイホームは、
・価格
・自由度
・相場の掴みやすさ
が魅力ですが、費用・耐震性・管理状態には注意。
🎯 まずは「予算上限を決める」「候補エリアを絞る」からスタート！
😄 わが家の決断エピソード
私「新築はね、あーでこーで…中古はこうでこうで…」
妻「ふーん。で、どっちがいいの？」
私「中古マンションをリノベしたい！」
妻「じゃあそれで。任せた」
私「えっ…（もっとプレゼンしたかったのに…）」
…こうして平和に方向性が決まりました（笑）
📌 この記事が、あなたのマイホーム選びの参考になりますように！
「中古って悪くないじゃん」と思ってもらえたら、私はもう心の中でガッツポーズです（笑）
