『住宅ローン控除』を使っている方、必見！住宅ローン金利1％と減税1％、本当に釣り合うのか？

1.はじめに

20代でマイホームを購入し、訳あって30代で売却。その後、新しいマイホームを購入し、現在、住宅ローンを返済中です。

住宅ローン減税期間が累計10年（1軒目7年、2軒目4年）以上となった私が住宅ローン減税を使い倒してきた経験を元に住宅ローン減税で損しない方法を紹介します。

ただ、税金の専門家ではないため、正確ではない可能性があることをご了承ください。

2.住宅ローン金利とローン減税の比較

巷では住宅ローン金利とローン減税のパーセントが同じ場合、実質金利ゼロでお金を借りられる、と言われています。

この説が本当かシミュレーションしてみたいと思います。
このことが分かれば、繰上返済をすべきかどうかの判断材料になりますので、ぜひ参考にしてください。

2-1.金利1%(元利均等返済)の場合

シミュレーション条件は以下の通りとします。（今は年末ローン残高の0.7%が上限ですが、分かりやすいように1パーセントとします）
・住宅ローン金利は1％、35年ローン
・住宅ローン減税の上限は年末ローン残高の1％
・減税額には復興特別所得税（所得税の2.1％）も含む（つまり減税額全額は所得税から控除できる）
・借入額は4000万円
・住宅ローン減税を使い切れる所得がある
・元利均等返済
・住宅ローン減税期間終了後、一括繰上返済

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