費用総額2500万は変わる！？戸建てのランニングコストと費用を抑えて質の良い家を購入する方法〜

こんにちは、2023年の9月に築50年の築古戸建てをにほぼ土地のみの値段で購入し、約1年かけ納得がいくまで素材や間取りなど工務店の方とミーティングを重ねて、フルリノベーションし現在住んでおります。

最初は古戸建てをリノベするなんて考えはなかったですが、戸建てを購入すると決めてから、家について勉強していく中で関わった方に多くのことを教わり、私たちが作りたい家は古戸建てリノベをすることが一番お得だということに気付きました。

🔳【築50年古戸建てフルリノベBEFORE&AFTER】

今回なぜ新築でなく古戸建てフルリノベで行こうかと考えたのは、費用が圧倒的に違うからです。

もちろん築古戸建ての選び方が非常に難しいのですが、同じ質の家を建てるのに、新築と築古戸建てリノベですと、同じ素材の同じ質の家で新築で5000万かかる建築費用が2500万に変わるほど違うからです。

勿論全てそうというわけではないでしょうが、私たちの場合は実際に同じような家を建てるなら、倍はかかると言われました。

なぜ新築と築フル戸建てのフルリノベでそれだけ違うかというと建築費用の大きな部分が構造の部分になるからです。

🔳【一般的な戸建ての建築費用の内訳】

1.建物本体工事費が全体の約70%以上（3500万）

①構造材と施工費用（30-40%）1750万＝リノベで削減
②その他材料費と施工費用（30-40%）1750万＝リノベで大半削減

2.別途工事費（付帯工事費）全体の約20%（1000万）

地盤改良がリノベなら元々ある部分を使うので削減できます。

3.諸費用: 全体の約10%

不動産部分の仲介手数料やローンを組む人なら手数料など諸々かかります。

建物本体工事費用の50%近くを築古戸建ての元々ある構造の部分を利用することで、物件にもよりますが大幅に費用を削減できる可能性があり、私たちはそこでかなり削減できました。

⭐️⭐️【築古戸建てをリノベする時の注意点】⭐️⭐️

築古戸建のリノベはコストが削減できる利点はある一方、リノベに適した築古戸建てをみつける目利きが必要になってきます。以下に注意すべき点を書いていきます。

❶【築古戸建ての構造上の問題】

①隠れた劣化がみつかることがある

戸建ては実際に購入するまで内見は出来ても、当然壁の中を見ることはできないので、実際に壁や床を開けてみるまで、構造材の腐食や劣化の程度が完全には把握できません。私も実際に戸建てを購入してから一部の腐食部分なや色々問題点が出てきました。

②耐震性に問題が出ることがある

特に1981年以前の旧耐震基準の建物では、耐震補強が必要になる可能性が高く、大きなコストがかかる場合があります、さらに旧耐震基準ですと、住宅ローン減税も使えなかったり、火災保険も基本的に高くなります。

③間取りの制限が出ることも

抜けない柱や梁の存在により、間取りの変更に制限がかかることがあります。実際にうちも抜けない柱があり、どう活用するのかかなり試行錯誤しました。

❷設備関連の問題【水道管・電気配線】

①給水の配管の老朽化【水道管が20mm以上あるか確認】

給排水管が劣化している場合、全面的な交換が必要になることがあります。
給水管もかなり昔の住宅ですと13mmしか引いていない場合があり、その場合ですと他で水を使えば水量が以上に落ちたりします。
昔よくあった、シャワー浴びていたら、洗面所で水を使うだけで水圧が低くなるようなやつですね。
その場合だと、20mmか25mmの水道管を引き直す必要があり、別途費用が50万〜100万かかることもあります。

②電気設備を見直す必要がある

古い配線や容量不足の問題があり、更新が必要になる可能性があります。
電気に引き込み工事や配線設置工事で30万〜40万はかかります。

❸リノベーションは費用が読めない

①想定外の費用がかかる

新築でも契約してから費用がどんどんプラスになっていくというのがあると思うのですが、古戸建てのリノベーションは特に途中で補強の必要な場所が見つかったり、建材の高騰で数百万レベルで費用が上がっていきます。

余程色々DIYできる人なら別ですが、そうでない場合は元々の見積もりからプラス500万〜1000万は最低見ておくほうが良いでしょう。

②リフォームローンの担保の問題

新築の住宅ローンでは、購入する物件自体が担保となります。

一方、リフォームローンは多くの場合無担保型であり、無担保の場合ですと借入額が最大で1000万程と非常に制限がある上に返済期間も15年までや金利も2%以上と高い場合があります。

銀行によっては新築の住宅ローンの変わらず有担保の融通の効く銀行もありますが、地銀など地域密着型しかなく、見つけるのが非常に困難です（私たちは地銀でなんとか普通の金利の住宅ローンが組めました）
基本的にネット系の銀行では不可能です。

③資産価値は期待しない

新築住宅は資産価値がある程度明確ですが、古戸建てのリフォーム後の価値上昇はほぼ日本では望めません。ですからリフォームの内容によっては、必ずしも資産価値が上がるとは限りませんので、建物自体の一般的な資産価値の上昇は期待しないほうが良いでしょう。

④借入額と返済期間の制限

先ほどの述べたように無担保のリフォームローンは通常、借入額が少なく（最大でも1000万円程度）、返済期間も短い（15年程度まで）傾向にあります。中には有担保のリフォームローンもありますが、扱っている銀行が少なく、見つけるのが非常に難しく金利の条件も厳しくなります。

❹その他の注意点

①工期の長期化

予期せぬ問題が発見されると、工期が延びる可能性があり、細かいミーティングも多いので新築より確実に時間がかかります。
私たちは間取りを決めるだけでも、半年はかかり、古戸建てを購入して、実際に出来上がるまでは9ヶ月かかりました。

②2024年に建築基準法の改正

2024年の4月の建築基準法の改正により、現行の基準に適合させるための追加工事が必要になるものがかなり増えます。いま古戸建てのリノベを考えている方がいましたら、それまでにするのが賢明です。

⭐️超重要⭐️【お得なフルリノベに適した築古戸建ての見つけ方】

古戸建てリノベで一番重要なのが、どれだけフルリノベに適した古い戸建てを探すところから始まります。私が見つけるときにキーワードにしていたところをお伝えします。

①建物価値がないほぼ土地のみの値段で販売されているものを探す

築年数が古い物件は基本的に建物の価値はなく、土地のみの値段で販売されています。そのような上物ありの物件は新築を建てようとしている人には解体費用が読めなかったり、土地のイメージがしにくいので人気がなく、意外と売れ残っていたり、解体分安価に販売しているところものあるので、リノベを目的の人にとったら意外と掘り出し物があるのです。

②良さそうな物件の見極め方

①⭐️⭐️⭐️【ベストは築30年〜40年位の物件】⭐️⭐️⭐️
現在が2024年ですので、築30年になるとほぼ建物の価値がなくなる上に1994年〜1984年ですので、新耐震基準に沿った住宅になるので、耐震補強の費用が削減できます。

1981年以降だと、特に来年建築基準法が厳しくなり、確認申請が義務化される為、諸々の費用が大幅に上がるのでもしリノベを考えている方は2024年3月までに契約が施行を始めるのがベストです。

②⭐️⭐️【間取りがシンプルで天井高】⭐️⭐️
大きな吹き抜けや複雑な形状がない方が、間取り変更の自由度が高くなり、壁の少ない大空間は、新しい間取りが作りやすくなります。天井も最低でも2.4m以上、理想的には2.7m以上あると良く、高い天井は設備更新や断熱材を追加するときに施工が楽になります。

③⭐️【電気の容量と水道管の容量確認】⭐️
床下や天井裏に十分なスペースがあると、配管の更新が容易になります。将来的な電気使用量の増加に対応できる容量があると良いです。電圧が低いと使えないエアコンもあるので注意です（こちらは後でも対応できます）

水道管は前記の注意点でも述べたように20mm以上通っていないと、後で水圧や他で水を使うと全然出てこないということが出てきます。

④⭐️⭐️⭐️【前後に住宅がなく、道路のスペースもあり交通量少ない】⭐️⭐️⭐️
こちらは新築でも同じですが、前の道路のスペースがあるかないかで、建築費用が大幅に変わります。工事用の自動車を止めるスペースなど余裕があれば荷物を運ぶ運搬費用や駐車代金も節約出来ます。

うちは前後に家がなく、家の前の道は市道で幅も広く近隣の人以外使わない道だったので、前に停めていても何も言われませんでした。

⑤⭐️⭐️【メンテナンス（リフォーム）履歴を確認する】⭐️⭐️
築年数が長い住宅などそれまで住まれていた方がメンテナンスを行っていた可能性が高いです。出来るだけ耐震補強などこちらのメンテナンス費用が抑えられるメンテナンスをしている戸建てを選べたらベストです。
こちらは不動産仲介の方に聞いたり、元々の家主さんに確認できます。

⑥⭐️⭐️【日当たりや周辺環境】⭐️⭐️
これも新築と同様ですが、どのような方が周りに住まれているのか、私たちなら車を使わないので、駅から近い割に安いのかなどでも探していました。
私たちの家は前が公園で高台だったので、前の公園には住宅が建つことがなく１階なのに２階の景色が見えて、日当たりも良く開放感があり、おかげで自宅のウッドデッキもプライベートな空間が作り出せます。
周りも古すぎる住宅はなく落ち着いた良い方ばかり住んでいたので、1年住んだ今でも全くトラブルなく住めています。

🔳フルリノベの前にまずはこの著書を読もう

今回フルリノベする際にランニングコストを削減できるリノベが出来たのは、学長も進めてくれている著書のおかげでもあります。

私はたまたま学長が進める前に住宅の勉強をする上で見つけましたが、これは住宅を建てる人には必須の著書だと感じます。

私たちの住宅のコンセプトは新築のような住宅で30年以上できる限りメンテナンスがなく住めるものです。

特にこの本にも書かれていますが、新築での長期優良住宅には気をつけてください。

”長期優良住宅やZEH住宅の本当のところ”

私も以前はまんまと騙されかけていたんですが、長期優良なら非常に住宅としての基準値の高く、断熱性や気密性や省エネも良く長く暮らす上で最高だし、補助金も貰えて良いことばかりと考えていました。

それがどっこい、これは普通に明記されていることでもあるのですが、長期優良住宅とはずっと良い状態を維持しないといけないので、メンテナンスする必要があるといわれたら断ることが出来ないシステムなんです。

上記の画像のように３〜5年に1階は点検に来て、いちゃもんつけられて、長期優良住宅を盾にリフォーム代金をぶんどっていきますよ。

国にとって多くの税金を払ってくれる大手ハウスメーカーは良いお客さんです、そこが儲かるような制度は多くの国民には自分達が得していると思い込ませながら作っています。

いま多くの国民が以前より新築を建てなくなってきました。そうすると新築を建てる多くのハウスメーカーは儲からなくて困りますよね、ですので定期的なメンテナンスで数年ごとに儲かるような仕組みをとっていくのです。

下記の図で示されているのが一般的な住宅のメンテナンスに必要な費用と本で推奨している０宣言の家のメンテナンス費用の比較表です。

出典：藤田工務店さん

これは大袈裟でもなく、私たちも長期優良住宅の見積もりをハウスメーカーで出してもらった時は、1000万くらいランニングコストがかかることを明記していて、おそらく今後は30年の間に1500万〜2000万にインフレを見込んでなっていきます。
それに比べてゼロ宣言ではここまでかは別としてメンテナンス費用が大幅に削減できます。

”建築費用をトータルで考える（ランコス削減）”

私はゼロ宣言の家の素材を参考にしてこれからの30年のトータルコストを削減と長期で良い品質の住宅を作るために、全体的な素材を考え作りました。

①防蟻処理はホウ酸が必須

シロアリは約5年ごとにかかると言われていますが、それは農薬系のものを使った場合です、ホウ酸を使えばほぼ永年替えなくても大丈夫です。

これはハウスメーカーではそれでは費用がぼったくれないので８割型勧めてこないです。

提案しても扱っていないか、効かないなど色々理由をいわれます。
日本の重要な神社などの建築物は全てホウ酸です。

藤田工務店の表でも書いていますが、ホウ酸は初期費用30万〜程でその後はかからず、農薬系です5年毎に20万〜かかり、おおよそ30年でランニングコスト120万〜150万かかります。

私もフルリノベの時にホウ酸で防蟻処理をしています。

以前ホウ酸についても私はノウハウ図書館で書いています。

②サイディングは使わない

現在８割型の家がサイディングを採用していますが、サイディングが一番メンテナンスがかかる選択です。ですのでいまは多くのハウスメーカーが勧めてくるのです。

長期有料住宅の基準では3年ごとにトップコート吹き替となっており、その度に30万〜50万もとられます。

おおよそ外壁のメンテナンスだけで長期優良住宅を選択した場合は30年間で600万はかかるといわれています。

ゼロ宣言ではセレクトリフレックス塗料が書かれていますが、セレクトリフクレックスはゼロ宣言の家しかほぼ使えない為、私はセレクトリフレックスの代わりにキルコート塗料を選びました。

遮熱や伸びが良い為耐震にも良く、初期費用もサイディングの1.5倍はかかりますが、15年〜20年は耐久性があり、住宅が暑くなりにく為冷暖房効率も良いです。

住宅の外壁のノウハウ図書館も以前書きました。

③屋根はスレートは絶対に使わない

これはノウハウ図書館にも書きましたが、スレートはすぐカビが生えるなどすふメンテが必要な為おすすめしません、スレートだけは選ばないでください。私たちはほぼ同じ費用ですが、メンテナンスが少ないガルバを選んでいます。

④断熱材はグラスウールは使わない

こちらもゼロ宣言の考えになりますが、グラスウールは湿気をよく吸う為、壁の内部がすぐ傷みます。安いからといって絶対に使わないほうが良い素材です。

私たちは多少費用がかかりますが、セルロースファイバーを使いました。防音効果も高く外の音がほぼ聞こえなくなりますし、断熱効果段違いなのが実際に住んでみて感じます。

セルロースファイバーの良さはこちらでチェックしてみてください。

参照：ゆいまーるくらぶさん

⑤窓は全てオール樹脂のベア以上

家の快適性は窓がオール樹脂だけで段違いで、ここをけちることはわざわざマイホームを持つ意味がないと思うほどです。
費用がかかってもトータルの冷暖房効率の考えれば、お得になるのもありますし、いまは窓リノベに補助金が使えるので、私たちの場合はほぼ全てそれでまかなえました。

【実際に出た窓の補助金額1319000円】

【30坪の家で初期費用は良い素材を使うとどれくらいかかる！？】

①外壁
1.サイディング＝150万
2.キルコート＝200万

②内壁
1.クロス仕上げ＝50万
2.珪藻土仕上げ＝120万

③床
1.複合フローリング＝60万
2.無垢の床＝150万

④屋根
1.スレート＝120万
2.ガルバリウム＝150万

⑤防蟻処理
1.農薬系＝15万
2.ホウ酸＝30万

⑥窓&ドア
1.樹脂とアルミ複合サッシ＝150万
2.オール樹脂サッシ＝200万

⑦断熱
1.グラスウール＝25万
2.セルロースファイバー＝80万

【住宅の素材全ての比較】
1.一般的に使われる素材総額＝570万
2.メンテナンスが少なく快適な家になる素材＝930万

おおよそ380万の差額がありますが、この価格差でランニングコストは30年間で1000万は変わる上に、住みごごちは段違いになります。

⭐️⭐️⭐️トータルで考えることが本当に重要です⭐️⭐️⭐️

【実際に新築とリノベの建築費用の比較】

今回は実際に私がリノベした土地で新築をした場合とリノベした場合の購入費用の違いを書いていきます。

①土地購入費用（ローン組む場合）新築は建築費用4000万計算

1.土地代＝1180万
2.仲介手数料（評価額の3%）＝455400円
3.登記費用＝325500円
4.印紙代＝2万円
5.固定資産税＝（リノベ）41025円　（新築）215273円
6.登記費用＝325500円　
7.固定資産税＝17602円
8.火災保険料（1年分）＝（リノベ）50000円（新築）9000円
総計＝13035207円

②新築の場合の建築費用（上物解体含む）

1.既存建物の解体費用:木造30坪と仮定: 30坪 × 4万円 = 120万円
2.土地購入費用＝1,303万円（リノベーションと同じ土地）
3.新築工事費:基礎工事＝300万円
4.構造躯体工事＝800万円
5.内装工事＝600万円
6.外装工事＝400万円
7.設備工事＝600万円
8.建具工事＝300万円
9.外構工事＝400万円
10地盤調査&地盤改良＝30坪 × 3万円 = 90万円
11.諸経費・設計監理費＝400万円
11.補助金＝ー40万（子育て支援）
小計＝5,288万円
⭐️ハウスメーカーだったら＝7000万程

③スケルトンフルリノベーションの場合のリノベ費用

1.スケルトン解体費用:30坪 × 2万円 = 60万円（構造を活かす）
2.土地購入費用＝1,303万円
3.リノベーション工事費:構造補強工事＝300万円（構造を活かす）
4.内装工事＝500万円
5.外装工事＝400万円
6.設備工事＝500万円
7.建具工事＝250万円
8.外構工事＝100万円
8.諸経費・設計監理費＝300万円
9.補助金＝ー170万（子育て支援&窓リノベ）
小計＝3,553万円
⭐️ハウスメーカーだったら＝5000万程

④新築とフルリノベの諸経費30年ランコス諸経費比較

1.固定資産税
①新築＝215000円（30年平均は140000円）
②リノベ＝40000円で30年変わらず。

2.住宅ローン減税
①新築＝250万（最大の場合）
②リノベ＝100万〜（１９８２年以降の住宅＝現在なら築42年以内）

3.火災保険年間比較
①新築＝12000円（30年平均は23000円）
②リノベ＝45000円

4.総額ランニングコスト比較
①新築30年
140000✖️30年＝420万（固定資産税）
住宅ローン減税＝–250万
火災保険＝23000円✖️30年＝69万
総額＝239万円

②リノベ30年
40000円✖️30年＝120万
住宅ローン減税＝–100万
火災保険＝45000円✖️30＝135万
総額＝155万円

おおよその比較ですが、ランニングコストは80万ほどリノベの方がお得になりました。

【最終的に30年の総額費用の比較】

①新築でメンテナンスがかかる素材の場合

1.新築建築費用（土地購入含む）＝5288円→素材こだわらず＝4900万
2.メンテのランニングコスト＝1500万
3.住宅設備のランニングコスト（キッチン/バス/トイレなど）＝700万
4.諸経費のランニングコスト＝239万
30年総計＝7339万

②古戸建てリノベでメンテナンスのかかりにくい素材を使う場合

1.スケルトンリノベ費用（土地購入含む）＝3553万
2.メンテのランニングコスト＝300万
3.住宅設備のランニングコスト（キッチン/バス/トイレなど）＝700万
4.諸経費のランニングコスト＝155万
30年総計＝4708万

⭐️⭐️30年でトータル2600万近くの差額がありました⭐️⭐️

絶対にそうなるといっているのではないですが、全く同じような家をスケルトンで築古戸建ての構造を活かす場合だとこれくらいの差になる可能性があるというのをお話ししました。実際に私はそれくらいの値段でいけました。

【ほぼ1年のお休みを家の為に注げるかが鍵】

このフルリノベを成功させる一番重要なところはまずは、戸建て探しです。

私たちはその為に毎週休みは色んな物件を実際に観に行ったり、毎日良い物件がないか、新着をニフティー不動産などでチェックしていました。

良いところがあれば、すぐに連絡して実際に観にいきましたし、その土地の相場観も毎日しているとわかるようになっていきました。

それくらいしてやっと良い土地に辿り着けるかです。

学長がお勧めしていた、著書が勧めている工務店にいってセミナーみたいな講義も2〜3時間以上受けたこともありましたし、リノベローンもめちゃくちゃ探しました。

1年間不動産のことを勉強しまくって、工務店の人より一部詳しい位になって、やっと打ち合わせで良いミーティングが出来ます。

相手営業任せなんて絶対にダメで、こっちから嫌われるくらい意見がいえるくらいでないと良い家にはなりません。

後で後悔するのは工務店のせいではなく、自分の知識不足のせいです。

毎日建築系のYoutube動画を数時間見ていたので、素材とかにも本当に詳しくなりましたし、妻は間取りを勉強して回遊導線を考えて非常に良い感じにしてくれました。

古戸建てリノベは非常に大変でしたが、この1年間は本当に充実していて完成した時の達成感は本当に素晴らしいものでした。

この経験が皆さんが今後マイホームを考える上で参考になれば嬉しいです。