個人と法人の二刀流で築く『本気の不動産経営』を徹底解説

不動産事業をしているけれど、

✅️ どこを目指せばいいのか分からない

✅️ 法人ってどうやって活用するのかな

✅️ 事業としてもっと成長させたいけど方法が見えない

そんなモヤモヤを感じていませんか？

実は、多くのオーナーが「管理会社に任せっぱなし」＋「個人事業だけ」という形で止まってしまい、収益も事業規模も伸び悩んでいます。

そこで今回は、個人と法人の強みを同時に活かす

【個人×法人】二刀流で稼ぐ本気の不動産経営をご紹介します。

この方法を知れば、節税・年金・収入源の3つを同時に強化しながら、

「不動産事業として目指すべき姿」が見えてくるはずです。

この記事はこんな方におすすめ

・これから不動産事業を始めたいが、最初から正しい方向性で進めたい

・不動産賃貸業で所得が高く、税金や社会保険料の負担が大きい

・将来の法人化を検討しているが、タイミングが分からない

・家族も巻き込んだ資産形成の仕組みを作りたい

・節税と資産形成を同時に加速させたい

・「不動産事業を経営レベルに育てたい」と考えている

《結 論》

先に結論から紹介します。

では早速紹介していきます。

【不動産版】個人と法人の二刀流とは？

不動産事業における「二刀流」とは、個人事業主としての賃貸経営と、法人としての事業経営を同時に行う方法です。

これは過去に学長が4年前に紹介した『【有料級】独立のための完璧な「家計ノウハウ」を解説【会社辞めたい人必見】【マイクロ法人】【稼ぐ 実践編】』の不動産特化バージョンです。

※【注意】まだ上記を見たことない、理解したことない方は、ご視聴をお願いします。

不動産賃貸業では、例えばこんな活用が可能です。

・個人：物件所有による家賃収入（事業所得）【青色申告控除・基礎控除あり】

・法人：物件管理や仲介、コンサル業務などで報酬を得る【役員報酬・経費活用】

この二刀流により、収入を分散し、累進課税や社会保険料負担を抑えながら、経費の幅を広げられます。

個人事業主での不動産経営の限界

個人事業主として、すでに不動産経営をスタートしている方は素晴らしい一歩を踏み出しています。

ただし、個人事業主だけの不動産経営では、限界があります。

その１つが『税金（累進課税）の壁』

事業所得が多ければ多いほど、税金がかさんで、手元に資金が残りにくくなります。

これを『累進課税』といいます。

事業所得（今回は、不動産）が増えれば増えるほど、税率が高くなっているのが分かると思います。

稼げば稼ぐほど、税金は高くなるよね。それが分かればひとまずOKです。

２つ目が、『社会保険の壁』

個人事業主は、国民年金で、仮に結婚している場合、奥さんを扶養にいれることが出来ず、それぞれ年金を払う必要があります。

2025年の国民年金額は、月額17,510円です。

国民年金保険料は、年々増加傾向で、平成元年では月額8,000円だったのが、令和７年度は、月額17,510円と倍以上になっています。。。

会社員であれば、厚生年金で将来の年金も手厚く（ただし、収入に応じて支払額が高くなり、割に合わない。。。）、家族も不要にいれることが出来ます。

不動産事業における５つのレベル

勝手に段階分けしているので、レベルと言ってもレベル５だから最初に出会うポケモンのヒトカゲやゼニガメとおなじだねと思いますが、ちょっと違います。(-.-;)

これがどのような属性の人か見てみましょう。

①公務員

まず公務員であれば、収入がある程度保証されているので、職種によっては高年収の場合、融資を受けやすいのが特徴です。

しかし、所有できる物件数が限られるため、事業として行うのはそもそも出来ません。戸建てなら５棟未満、集合住宅なら10室未満など認められています。

また管理業務は、自ら行わないこと（本業の公務に集中するため）など、属性が良い一方で、出来る範囲に限界があります。

おそらく、レベル２、３のところが想定イメージです。

②高収入の会社員

高収入のサラリーマンであれば、融資も受けやすく、仮に貯金してきた資産を元でに戸建てやアパート、マンション経営まで進めます。

本業は、会社員で副業で不動産事業をしている方が、まずどの物件買ったら良いかな？と日々模索しているのではないでしょうか。

レベルで言うと、レベル１から４ぐらいに該当します。

まだ会社員はやめずに法人立ち上げたよが、レベル４です。

③個人事業主

もう既に物件も複数所有していて、年間の不動産事業所得がある方を想定しています。

この場合、１つ確認したいのが、物件の管理をどのようにしているか？です。

・管理会社におまかせ

・自分で管理している

この２通りで、管理会社にまかせているなら、次のステップとして、自社管理。そして、さらに事業規模が大きくなってきたら、法人を立てる今回のスキームが役に立ってきます。

レベルでいうと、レベル１から３（自分で管理していたら、４）に該当します。

④個人事業主と法人の二刀流

今回紹介する個人事業主と法人を活用するのは、レベル５という段階です。

ここに到達するためにどうしたらいいかというのを、入門編として解説しています。（ここまで長い解説失礼しましたm(_ _)m）

どうやって法人を活用するか？

実際にどうやって法人を活用するかご紹介していきます。

① 管理収入で所得を分散

個人事業の不動産所得の一部を、法人へ不動産管理費として分散します。

法人は、個人が所有する物件を管理する名目で「管理収入」を得る形です。

例：管理費として月100万円を法人へ支払う → 年間1,200万円の管理収入

法人側では、個人へ最低限の給与を設定（例えば、月額4万5000円）、社会保険（健康保険、厚生年金）に加入します。

これはいわゆるマイクロ法人スキームで、最小限の給与で厚生年金に加入でき、個人事業主だけでは手薄だった国民年金部分をカバーできます。

ここが学長の『【有料級】独立のための完璧な「家計ノウハウ」を解説【会社辞めたい人必見】【マイクロ法人】【稼ぐ 実践編】』の部分です。

② 法人で物件を『自社管理』する

法人は管理収入以外にも、自社管理を行うことでさらに収入を得られます。

これまで管理会社に委託していた業務を、自分の法人が請け負う。

実務は自分やスタッフが行い、法人として管理業を運営する。

こうして、個人事業と法人それぞれに収入源が生まれ、事業の安定性と経営力が大きく向上します。

※自社管理については、別記事『管理会社任せで儲からない？初心者オーナー必見の自主管理入門』を参照

【不動産版】個人と法人の二刀流の5つのメリット

1. 節税効果

・個人は、基礎控除や青色申告特別控除を活用

・法人は、役員報酬や退職金制度など、節税手段が豊富

2. 所得分散による税率の低減

・個人事業主では高かった税金を減らすことができ、節税ができる

3. 社会保険料の最適化

・最小限の給与で厚生年金に加入が可能

4. 経費の選択肢が広がる

・福利厚生費、出張旅費、家族雇用など法人特有の経費が使える

5. 出口戦略の幅が広がる

・法人を活用すれば、事業承継や売却も視野に入る

デメリット

・二刀流にすると事務作業が増える

・法人維持費（登記・会計・顧問料など）が発生する

・税務・社会保険の知識が必須

・節税目的だけで動くと逆効果になる場合も

二刀流をはじめるための5ステップ

1.現状分析

・年間所得、税率、社会保険料の負担額を把握

2.設計図作成

・管理費の設定、個人と法人の役割分担を決定

3.法人設立と役員報酬設定

・節税と社保負担を両立する金額を設定

4.自社管理体制の構築

・修繕、入居者対応、募集活動の仕組みづくり

5.毎年の最適化

・所得や税制改正に応じて見直し

ここに関しては、各人の不動産所得の額によって変わるので、ひとつひとつ確認してみて下さい。

将来の事業規模レベルをイメージしよう

仮にあなたが、これから不動産事業をはじめたいなというレベル１だったならば、大事なことは、将来どんなレベルでの不動産事業をおこなっていきたいかをイメージすることです。

今回解説したのは、『レベル5』にあたります。

不動産事業で不動産業者やコンサルタントがセミナー話がされるのは、

・どんな物件買ったら良い

・これだけの収益が期待されます　など

未来を期待させる不動産収益にフォーカスされることが大半かと思います。

そのため、ほとんどの人がこの個人事業主と法人を活用したスキームは説明を受けることがありません。

また実際にそんな話をしても、つまんないし興味を持たない人が多いから、キャッチーな『こうして私は家賃収入が3000万円になった』とか、『年商１億円の不動産投資術』みたいなことをいうわけです。

そこで、高額のコンサルやセミナーで勉強して、やっとのことで物件を買っても、

「あれっ、思っていたのとイメージが違うぞ！」って多額の借金をしてから気づくのです＼(^o^)／オワタ

不動産『事業』といわれる理由

不動産を購入できれば、自由な時間をゲット！と思ったら、なんか違う。

それは、不動業者に物件を売られて、管理物件として預けているだけだからです。

要は、不動産屋においしいところをチューチュー吸われています。

もちろんその分、『ラクに管理』は出来ているはずです。

楽に儲かることなんてないんです。【超重要】

だったら、不動産屋が自分で物件買って、自分で管理すればいいじゃないですか。でもあえて、人に購入させてるんですよね。なぜでしょうか。

大事なことなのでもう一度いいます。

不動産事業の目標をもってチャレンジしよう

仮に、物件を増やして、自社管理して、二刀流のスキームまで身につけられたら、会社員時代とは違った自分で時間を管理できる自由な時間を手にできますよ！

自分で会社経営できるし、知識もつくし、やりたいことにも挑戦できる。

とっても楽しいと思いませんか？

簡単とは言いません。必要な知識を身につける必要があります。

でもすでに最高の環境とノウハウがでまわっています。

あとは、『やるかめっちゃやるか。』です。

まとめ

この【個人×法人】二刀流は、不動産事業を経営レベルに引き上げる強力な戦略です。

知っているか知らないかで、見える景色は一変します。

自社管理と組み合わせ、このスキームを実践レベルで回せれば、

「不動産事業ってやっぱスゴイ！」と心から実感できるはずです。

もちろん、実務レベルで運用するには時間も労力もかかります。

しかし、ここまでやれるオーナーは非常に少ないのが現実です。

もしこの記事を読んでワクワクしたなら、それは筋が良い証拠です。

ぜひ、自分自身が目指す不動産事業を突き詰めてみてください。

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あとがき

不動産事業は、何を選ぶ良いか(ボロ戸建、アパート、マンションなど)が重視されがちです。

例えば、サッカーでプロになりたいけど、海外で活躍したいのか、まずプロになりたいのか、でも目標が全然違えばやるべき事が変わると思います。

不動産事業も同じで、まず自分がどんな状態を目指したいか？から逆算した準備が必要です。

そうしないと、

・とりあえず物件買った(嬉しい)けど、イメージと違った『儲からん』

・物件増やしたけど、このままで良いの？(お金の知識がない)

・とりあえず法人つくったけど、これ合ってる？

って事になりかねません。

フェスの公式ブースボランティアで相談を受けた時に、この人は何を目指しているのかな？と思いながら、ご質問に受け答えました。

不動産事業って、なんか儲かりそうだよね！

自由に1番近そうだよね！

って思われがちですが、なぜ不動産『事業』って呼ばれるか、これを突き詰めて知る必要があります。

高年収でとりあえず物件買えれば勝ちだ！

もしそう思っていたら、超危険です。

ブースボランティアの相談でも、

・親が物件買うけど、これで大丈夫ですか？

・友達と法人立てて不動産事業はじめたい　など

ご本人は真剣だったと思うのですが、そんな甘い世界じゃないよ！って心の中で思いました。

親が物件買って相続はどうするんだろう、、。

共同で物件もってどうするんだろう、、。

不動産は額が高いので、この選択を誤ったら人生を狂わせてしまうので、慎重に検討する必要があります。

二刀流までいくと、事業収入も数千万円レベルに大きくなっているので、相続や事業承継まで含めてイメージが必要になります。

というよりも、ここまでやってようやく不動産事業をしていると言われるレベルです。実はスタートライン。

これが不動産が『事業』と言われる理由です。

不動産事業は、不動産、建築、税務、社会保険、など幅広い分野にわたっていて、ちょっと教えたから出来ることではありません。

そのため、『はじめての不動産セミナー』などに行って、高額コンサルを受けても、成果出せる人はすでに知識を十二分にあって行動うつしている人以外、簡単に結果は出ないと思います。

まずは、自分の目標を明確にして、次に人に会うことが大切です。

今回の記事で、少しでもお役に立てた、学べることがあったら、いいねやコメント頂けたら幸いです。（励みになります(^^)/）

最後までご覧頂き、ありがとうございました！（感謝）