- 投稿日：2026/02/11
- 更新日：2026/02/11
はじめに
みなさん、高配当株投資していますか？ 私も少しずつ始めていますが、毎回リストアップされるJ-REITが気になっていたので調べてみました。調べた結果を記事にしてみましたので、みなさんの参考になればうれしいかぎりです。
1. そもそも、なぜ国はNISAをつくったのか？
家計が資産形成をする目的はシンプルです。将来の支出（老後・教育・住居・医療など）に備えるため。
ただ「貯金だけ」だと、物価が上がったときにお金の実質価値が目減りしやすく、目標金額に届きにくくなります。つまり将来、人生詰んでしまう可能性が出てきます。
そこで国は、長期・積立・分散投資を促す制度としてNISAを整備しました。
金融庁の資料でも、少額からの長期的な資産形成を後押しする設計思想が示されています。
2. NISAとは何か（新NISAの超要点）
NISAは、株や投資信託などの運用で得た利益（配当・分配金・値上がり益）に通常かかる税（約20%）が、一定の枠内で非課税になる制度です。
金融庁資料の「NISAの概要」では、次が整理されています。
・枠は2つ：つみたて投資枠／成長投資枠
・非課税保有期間：無期限
・年間投資枠：つみたて投資枠は 120万円、成長投資枠は 240万円
・非課税保有限度額（総枠）：1,800万円（うち成長投資枠は内数あり）
ここでのポイントは、NISAが「短期で儲けを狙いにいく」制度ではなく、長期で資産形成を続ける人が有利になるように設計されていることです。
3. 金融庁の「NISA銘柄（対象商品）」の選定基準は？
この章がいちばん大事かも (^^)。リベでもスジの良くない投資で注意喚起しているところです。
・ つみたて投資枠＝金融庁が「長期・積立・分散に向く商品だけ」に絞る
・ 成長投資枠＝幅広いが、きとんと除外ルールがある
3-1. つみたて投資枠：対象商品の要件（金融庁資料）
金融庁の説明資料では、つみたて投資枠の対象商品について、代表的に以下の要件が示されています。
・ 信託期間：無期限 or 20年以上
・ ヘッジ目的等以外でデリバティブ取引を使わない
・ 毎月分配型ではない
・ 販売手数料0%（ノーロード）
・ 信託報酬は低水準
・ インデックス型は、金融庁が指定する指数に連動
・ アクティブ型は、一定の実績要件（純資産額、運用年数、資金流入等）
さらに「要件（詳細）」では、信託報酬の上限目安（国内/海外、インデックス/アクティブ、ETFなど）も整理されています。
つまり、つみたて投資枠は「何でも買える枠」ではなく、金融庁が低コストで長期向きにフィルターをかけた枠です。
3-2. 成長投資枠：何が除外される？（金融庁資料）
成長投資枠は上場株式・投資信託等が対象ですが、金融庁資料では、たとえば次が除外として示されています。
・ 整理・監理銘柄
・ 信託期間20年未満、毎月分配型の投資信託
・ デリバティブ取引を用いた一定の投資信託等
「成長投資枠＝何でもOK」ではなく、ここにも安全柵がある、という理解が大切です。
4. J-REITとは何か（仕組みを最短で）
J-REIT（日本版不動産投資信託）は、多くの投資家から集めた資金でオフィスビル、商業施設、マンション、物流施設などを保有・運用し、得られた賃料収入や売却益を分配する商品です。
法律上は「不動産投資法人」という形で、投資家はその「投資証券（投資口）」を市場で売買します。
5. J-REITのメリット
ここは「株との違い」「不動産現物との違い」で整理すると分かりやすい。
・ 分配金が期待できる（賃料収入が土台）
・ 少額から不動産に分散投資しやすい（不動産現物よりハードルが低い）
・ 上場しているので売買しやすい（不動産現物より換金性が高い）
6. J-REITのデメリット
デメリットもあります。
・ 価格が変動する（不動産商品だけど市場で値動きする）
・ 金利上昇に弱くなりやすい（一般論ですが、借入コスト・利回り比較で売られやすい）
・ 分配金は保証されない（稼働状況、賃料、費用、売却益で変動）
・ 災害・物件要因・景気の影響（空室、賃料下落、評価損など）
「分配金がある＝安全」ではありません。J-REITは「収益の源泉が不動産」なだけで、投資商品としてのリスクはきちんとあります。
7. 買い方（最重要）：バーゲンで買え、ジャンピングキャッチはするな
J-REITはNISAの成長枠投資枠です。そしてリベでは高配当株投資のひとつして紹介されています。
ここからが実戦です。結論だけ言うと、高配当株投資の鉄則は2つ。
・ バーゲンセールの会場で買う（みんなが見向きもしない時に買う）
・ 高値づかみのジャンピングキャッチはしない
7-1．「バスに乗り遅れるな」の罠
相場が盛り上がると、人は焦ります。
「バスに乗り遅れるな！」となった瞬間、乗客が殺到し、車内はぎゅうぎゅう詰め。身動きが取れません。
この状態で怖いのは、相場が少し揺れただけでパニックになり、さらに悪いとバスが事故って谷底へ……。
車内がぎゅうぎゅう詰めだと、逃げるにも動けない。これが高値づかみの怖さです。
7-2．誰も乗らないバスに乗る
反対に、誰も見向きもしないガラガラのバスなら、ゆうゆうと座れます。
つまり投資では、みんなが「欲しい！」と言っている場面より、
みんなが「要らない」「怖い」「買ってられない」と言う場面のほうが、冷静になれるし価格も落ち着きやすいです。
もちろん、ここで大事なのは「底値を当てる」ことではありません。
狙うのは、谷底に行くことではなく、バーゲン会場に入ること。
そのために必要なのは、次の2つです。
・ 買う理由（何に、なぜ投資するか）を先に決める
・ 焦りで買わない仕組み（自分ルール）を持つ
NISAの設計思想は、まさにこの「焦りにくくする」方向にあります。
つみたて投資枠が低コスト・長期向け商品に絞られているのも、熱狂に振り回されないための安全柵だと理解すると、制度が一気に腹落ちします。
まとめ：基礎を押さえると、買い方が冷静になる
・ 投資は、将来の支出に備えるための現実的な手段
・ NISAは「長期で資産形成を続ける人」が報われやすい制度
・ J-REITはリスク分散されているが、成長枠投資、値動き・金利・物件リスクもある
・ そして買い方の鉄則は、バーゲンで買う／ジャンピングキャッチはしない
J-REITにはいくつか種類があります。リベの高配当株リストに載っているJ-REITについては、リストを直接ご確認ください。
