- 投稿日：2025/12/17
初めまして！シロマサルです。
知ることで、人生はもっと楽しくなる！
「インバウンド需要が伸びている今、民泊投資は本当に儲かるのか？」
「180日の営業制限があると聞くが、実際どう戦略を立てればいいのか？」
…という疑問があったが、雲行きが怪しくなってきた。
今回は新山彰二著『民泊×不動産投資 インバウンド需要をチャンスに変える!』2023年発行をつまみ食いします。まさに超、超、要約。おもしろいので興味があれば読んでみましょう。
著者：新山彰二
１９８１年北海道札幌生まれ。大学卒業後、システム会社に勤務する傍ら、副業で不動産投資と物販を開始。
✅ 鍵は“通年稼働”できる事業モデルを選ぶこと。
✅ 体験価値の最大化が高収益の源泉である。
✅ データとITで運営をシステム化しよう。
まずは民泊で実績を積みその実績をもとに、不動産投資を拡大していくというのは、コロナ明けで宿泊事業全体が盛り上がっている現在なら、再現性のある方法です。
新山彰二著『民泊×不動産投資 インバウンド需要をチャンスに変える!』
本記事では民泊投資の物件選定、法規制突破、収益最大化のポイントをわかりやすく解説する。
・初期費用が200万ぐらいはかかること
・近隣とのトラブルが発生しやすい
・ゲスト対応等に手間暇がかかる
初期費用がかかる分、数字を雑に扱うと、火傷する商売でもある。
初心者向けの軽いノリで始める副業ではないのは確かだ。
2023年の書籍なので古くはないのだが、流行や商売は先が読めないので難しい。
上手くリスクコントロールしながら泳いでいくしかないのである。
すぐ役に立つことはすぐに役に立たなくなることも多いので難しい。
『民泊×不動産投資 インバウンド需要をチャンスに変える!』
シェアリングエコノミーの発達で副収入のチャンスが増えた。
事業がうまくいっているときは、変化の必要はなく現状維持の場合が多いと思いますが、ピンチのときは何かを大きく変えなければ状況を好転させることができません。
新山彰二著『民泊×不動産投資 インバウンド需要をチャンスに変える!』
民泊市場が急拡大する理由は“体験価値”の爆発にある
安くて観光地の近くに泊れるなら、みんな使いたくなる。
インバウンド事業は内需ではなく外需で成立するビジネスなので、日本社会・経済が受けるダメージよりも少なく済む確率が高いです。むしろ「インバウンド一人勝ち」の可能性も十分にあると考えています。
新山彰二著『民泊×不動産投資 インバウンド需要をチャンスに変える!』
⇒ インバウンド需要の質的変化が民泊の収益性を押し上げている。
訪日観光客が戻ってきているだけでなく、旅行者のニーズが劇的に変化している。
今の旅行者が求めているのは、単なる「宿泊」ではなく、その土地での「生活を疑似体験する時間」である。
ホテルの利便性より、キッチンで料理をしたり、洗濯をして長期で滞在したり、グループで一つの空間に集まったりできる“暮らすような旅”を選ぶ層が増えている。
その結果、民泊は高稼働・高単価の両面でホテルを上回るケースが増えている。
特にキッチンや洗濯設備、広い間取りは長期滞在者に強烈に刺さり、レビュー評価は大きく跳ね上がる。
レビューは売上に直結するため、民泊において設備投資は「贅沢」ではなく「収益を最大化する必須要素」である。
需要が量だけでなく“質”として増えている時期…民泊は最も伸びしろのある宿泊形態と言える。
だが、需要が減り続けると「価格競争」となるため注意したい。
民泊以外の使い道まで考えたり、厳しくなった時の出口戦略や逃げ道も検討しておくと安心だ。
民泊を始める際には、3つの選択肢がある。
自宅民泊でもなければ、初期費用の高さがネックになる。
他の副業よりも慎重に検討しなければならない。
勝つ民泊の条件は“立地×物件構造×初期戦略”で決まる
地の利なくして勝利無し。それが不動産だ。
すべての民泊運営がうまくいくとは限りません。
よくある失敗の2大ケースが、予約が入らず赤字撤退と、近隣トラブルです。
新山彰二著『民泊×不動産投資 インバウンド需要をチャンスに変える!』
⇒ 物件選びは収益の8割を決める。戦略的選定こそ成功の本丸である。
民泊はどんな物件でも成功するわけではない。
稼げる物件には明確な共通点がある。
まず立地は「観光地へのアクセス」「駅近」「多言語対応エリア」の3条件が揃うと圧倒的に強くなる。
これは観光客の動線に自然と乗るため、集客にコストをかけずとも高稼働を実現しやすいからだ。
都市部で向いているエリアとは、「利便性は良いけれど、日本人に人気がなくて家賃が安いエリア」です。
新山彰二著『民泊×不動産投資 インバウンド需要をチャンスに変える!』
次に初期費用を抑えるためには、設備がある程度整った中古物件が最適である。
新品を揃える必要が少なく、リフォームも最小限で済むため、投資回収スピードを劇的に早められる。
一方で、マンションは管理規約で民泊禁止になるケースが多く、購入後に運営できなくなるリスクが高い。
長く運用したいなら、一戸建てか簡易宿所向きの物件が“安定”という観点では圧倒的に優位となる。
結局のところ、民泊で負ける人の多くは「物件を選んだ時点で失敗している」。
逆に、条件を満たした物件を選び、初期費用を抑え、法規制のリスクを回避すれば、事業は驚くほどシンプルになる。
収益は“購入した瞬間”にほぼ決まるのだ。
重要なのはテストマーケティングです。最初に近隣物件の稼働状況などをリサーチしたうえで、いけそうならまずは賃貸物件で始めて、どれだけの反響があるのか。どういうものに需要があるのかはやってみなければわかりません。
新山彰二著『民泊×不動産投資 インバウンド需要をチャンスに変える!』
民泊運営は“法規制×仕組み化×リスク管理”で成功が確定する
適切な設備、適切な管理、適切な戦略が必要だ。
お伝えしたいのは「購入時から複数の出口を考えておく」ということです。
「購入した物件は、ずっと持ち切るのか？それとも、誰がどんな目的で購入してくれそうな物件なのか？」を最初からいくつかパターンを考慮したうえで、購入すべきです。
新山彰二著『民泊×不動産投資 インバウンド需要をチャンスに変える!』
⇒ 運用の安定化こそ利益の源泉。システム化が収益を底上げする。
民泊投資のもう一つの核心は、法規制をどう攻略するかである。
民泊新法（簡易宿所）が導入した“180日制限”は、小規模運用には有効だが、収益の上限を規定するため、本気で稼ぎたいなら旅館業法（簡易宿所）への移行がゴールとなる。
通年営業が可能になり、収益の天井を取り払える。
ただし、用途変更や消防設備などの追加コストは必要になるため、長期視点での投資判断が欠かせない。
運用フェーズでは、“ITによる自動化”が利益率を跳ね上げる。
スマートロック、ネットワーク、清掃管理システムを整えることで、多物件運用が可能になり、人件費を最小限にできる。
また、清掃の質はレビューに最も影響するため、外注コストを惜しむのは致命的だ。
高品質な清掃こそ、価格競争に巻き込まれないための“武器”となる。
さらに、賠償責任保険、ハウスルール、監視カメラなど、トラブル予防策を徹底することで運営のストレスは激減する。
民泊運営とは、実は「リスクを事前に潰しながら、仕組みで回す事業」なのだ。
“やる気”ではなく“仕組み”で戦う者が、最終的に大きな利益を残していく。
また、民泊物件を売却する場合は、すぐに運営できるようにこちらで消防設備を整え、家具家電も用意しておくのが良いでしょう。
新山彰二著『民泊×不動産投資 インバウンド需要をチャンスに変える!』
利益が出ていて売りたくない時ほど高く売れて、赤字で処分したいときほど安くor売れない傾向にある。
定期的に売却することを検討することも重要である。
民泊でなく、シェアスペースの需要も忘れてはいけない。
穴澤康弘著『空室を許さない!「満室」管理の「王道」 「空室対策術」と「家賃アップ術」の新常識を学ぶ「教科書」』
不動産において、空室は避けるべき要素である。
いかに良い物件であってもしっかり周知（対象への宣伝）されなければ意味がありません。物件を見直し、募集条件の見直しを行ったら、最後は募集の仕方です。
穴澤康弘著『空室を許さない!「満室」管理の「王道」』
まとめ
✅ 鍵は“通年稼働”できる事業モデルを選ぶこと。
✅ 体験価値の最大化が高収益の源泉である。
✅ データとITで運営をシステム化しよう。
そもそも家賃が高いと採算も合いにくいです。家賃が2倍も3倍もするからといって、宿泊単価も2～3倍も取れるのかといえば、そうはいきません。したがって家賃と比較して宿泊単価の高いところを選ぶと失敗しづらいでしょう。
新山彰二著『民泊×不動産投資 インバウンド需要をチャンスに変える!』
⇒ インバウンド需要をつかむ者が次の収益源を手にする。
難波のあるミナミや梅田よりも日本橋が良いのかも。
浅草の台東区やスカイツリーのある押上。
ファミリーよりも単身が多く住んでいるエリアは比較的家賃が低く、民泊が反対されやすいとのこと。
その時はそうだったとしても、鵜呑みにするのは早計である。
ちゃんと調査しよう。
知識や見聞は、いずれ力になってくれると教えてくれます。
是非、皆様のより良い人生の選択肢が増えますように！
見ていただきありがとうございました！😆
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