- 投稿日：2025/12/16
初めまして！シロマサルです。
知ることで、人生はもっと楽しくなる！
「空室が全然埋まらない…」
「広告費を上げても効果がない…」
そんな悩みを抱える賃貸オーナーは多い。
今回は穴澤康弘著『空室を許さない!「満室」管理の「王道」 「空室対策術」と「家賃アップ術」の新常識を学ぶ「教科書」』2019年発行をつまみ食いします。まさに超、超、要約。おもしろいので興味があれば読んでみましょう。
著者：穴澤康弘
１９８３年生まれ。通称「満室案内人」。人と深く関わる職やサポートを探求するため、アパレル接客、結婚相談所相談員を経て、不動産会社で客付営業マンを５年間おこなう。現在は白岩貢氏と共に満室管理の請負や指導をおこない大家さんのために尽力中。また、これまでに累計２０００室以上の空室を埋めてきた経験を活かし、そのノウハウをセミナーや勉強会で大家さんたちに普及させている
✅ 空室対策は“仲介業者の本音”を理解することが最重要。
✅ 数字で見直すことで即効の満室術が成立する。
✅ 旅館アパートは家賃アップの「究極戦略」である。
空き家が問題になっているにもかかわらず、次々に新築が建っています。新築を建てる理由と言えば、地主さんであれば相続対策、サラリーマン投資家では郊外につくられた建売の新築アパートを購入するケースが多いようです。
穴澤康弘著『空室を許さない!「満室」管理の「王道」』
蛇足だが、土地をまとめて上に空間を設けることで、儲ける方法が考えられている点も興味深い。
引用画像：会社四季報業界地図 2025年版
しかし、土地というのは扱いが難しいものである。
特に個人だけでは。
今回は、空室を“最短で”埋めつつ、長期満室を維持するための新常識をまとめた本書から、賃貸経営の本質を解説。
借りる際も参考になるだろう。
多少言い方が悪いが、相手が嫌がることができるのは相手を理解しているからこそできる所業である。
相手側の心理や都合が見えれば、交渉や対策ができる。
即ち、「彼を知り己を知れば、百戦危うからず」
貸し手、買い手、仲介業者の都合をや心理を知ることは非常に重要である。
『空室を許さない!「満室」管理の「王道」』
この物件はいかがですか？扉が開け放題です。全部「空室」ですから！
不動産業者では、空室はよく病気に例えられます。
その原因の多くは、大きく分けて「３つ」に絞られます。
穴澤康弘著『空室を許さない!「満室」管理の「王道」』
①共有部分および室内が汚れている。
（とても内見できる状態じゃない）
②大家さんが諦めている
（1年以上「空いてるのが当たり前」になってしまったマインド）
③すべて管理会社のせいにしている
（毎月管理料を支払っているのだから何とかしろ）
いづれにせよ、不動産管理において他人任せの状態は空室率増加につながりやすい。
３ヵ月以上空室である場合は「病気」のサインとしている。
なかなかに甘くない世界である。
空室が埋まらない最大の理由は「対策の勘違い」と“業者の本音”を知らないことにある
重たい岩こそ、動かしやすい道で運びたいものだ。
管理会社はあくまで「管理」をする会社であり、「客付け」をする会社ではないのです。つまり、「物件を管理してほしい」のか「空き部屋を埋めてほしい」のかによって対応する会社が違うということです。
穴澤康弘著『空室を許さない!「満室」管理の「王道」』
・管理会社：物件の管理を行う会社
・客付け会社賃貸仲介を行う会社（入居を決めてくれる業者）
⇒ 空室は努力不足ではなく「方向性の誤り」で生まれる。
空室がなかなか埋まらない物件には、共通して“誤った対策”が行われている。
多くの大家は、広告費を増やしたり、家賃を下げたり、なんとなくリフォームをしたりと、感覚や思いつきで対策を打ってしまう。
だが賃貸市場は人口減・物件過多により競争が激化しており、昔のような「とりあえずやれば埋まる」時代は完全に終わっている。
本当に必要なのは、まず“やらなくていいこと”を捨て、優先順位を再構築する視点である。
さらに、ほとんどの大家が見落としているのが 仲介会社の本音 だ。
管理会社の場合、店舗はなく事務所だけというのがほとんどです。（中略）
実際には客付け会社の場合は管理体制が不十分、管理会社の場合は客付けの体制が不十分で、とても両立するのは困難です。遠い場所にある地方物件を購入するようなケースでは、管理会社に依頼するしかありません。
穴澤康弘著『空室を許さない!「満室」管理の「王道」』
仲介業者は1日に何十件もの案内を抱え、限られた時間の中で「案内しやすい物件」から順に紹介していく。
つまり、業者が扱いにくい物件は自然と後回しにされ、結果として空室が長期化する。
鍵の受け渡しが面倒、清掃が不十分、案内しにくい動線、資料が更新されていない──ほんの小さなストレスが、仲介会社の優先度を大きく下げてしまう。
空室は、大家の努力ではなく、業者の行動原理を知らないことにより発生する“構造的な問題”である。
だからこそ、最初のステップは市場の構造を理解し、仲介会社に「この物件なら紹介したい」と思わせる状態をつくることである。
空室を埋めるための実践ステップは“魅力づくり×案内体験×数字管理”の三位一体で成立する
家も人間も、今日が一番若い。特に家は何度でも若くなる。
いかに良い物件であってもしっかり周知（対象への宣伝）されなければ意味がありません。物件を見直し、募集条件の見直しを行ったら、最後は募集の仕方です。
穴澤康弘著『空室を許さない!「満室」管理の「王道」』
⇒ 魅力・体験・数字の3点を揃えた物件ほど最短で満室化する。
空室を埋めるための具体的なアクションは「リフォーム」「案内」「数字管理」の3つの柱で構成される。
まず、リフォームとは高額な設備導入ではなく、“内見者が即座に価値を感じるポイント”に絞るのが基本である。
玄関の明るさ、クロスの清潔感、キッチンの印象など、最小限の改善でも見違えるように競争力が高まる。
入居者の判断は論理ではなく「第一印象」で決まるからだ。
次に、案内時の工夫は成約率を大きく左右する。
部屋の明るさ、匂い、室温、動線、案内担当の説明のしやすさ──これらは数字に表れないが、確実に契約率を押し上げる。
案内は“物件のプレゼンテーション”であり、そこで失敗すると魅力的な部屋でも埋まらない。
そして、もっとも重要なのが 数字の管理 だ。
家賃設定、AD（広告料）、周辺相場との差、投資対効果、埋まるまでの想定期間──これらを感覚ではなくデータで判断する。
「埋まらない理由はどこにあるのか？」
「家賃が高いのか？魅力が弱いのか？業者が動かないのか？」
この切り分けを数字で行うことで、最短で満室に到達できる。
数字に向き合える大家ほど、空室期間は短くなる。
空室対策に必要なのは 美的センスや経験ではなく、科学的なPDCA である。
魅力づくり、案内体験の改善、数字の検証という“三位一体”の対策こそ、最速で空室を解消する王道なのだ。
以下のチェックリストで5個以上ついている場合は早急に対処が必要とのこと。
１．築年数が35年以上経過している
２．10年以上外壁のメンテナンスをしていない
３．洗濯機置き場が室外にある
４．室内に和室がある
５．設備が古い（耐久年数がだいぶ経過しているものが多い）
６．お風呂場がユニットタイプではない
（壁・天井・床・浴槽が一体化している浴室）
７．部屋の中が昼間でも薄暗い
８．臭いがある（配管やカビ臭）
９．インターホンがない
１０．駐車場・自転車置き場がない
１１．徒歩3分圏内にコンビニやドラックストアがない
１２．最寄り駅まで15分以上
１３．同じ敷地内に大家さんが住んでいる
１４．室内の壁が砂壁、もしくは塗り壁
（クロス：壁紙じゃない）
１５．客付け会社が昔からの付き合い1社のみで任せきり
１６．広告料は、礼金のみで他には出していない
１７．鍵を物件に設置しておらず自宅、もしくは不動産会社に預けている
１８．何度か賃料や敷金礼金の見直し提案をされたが応じていない
１９．空室期間が半年以上
２０．空室に危機感を感じていない
15～20は早急に改善できるが、1～10は手間がかかる。
賃貸契約する側は、逆手に取って家賃交渉をするのもアリかも。
検索の仕方は「物件名+地域」のキーワードで検索し、検索上位に表示されたポータルサイトで自身の物件が掲載されているか確認する。
検索上位に来ていなければ、管理会社に連絡して掲載をお願いする。
ただし、広告掲載は思った以上に費用がかかる。
俗にいう、スーモ、ホームズ、アットホーム、いい部屋ネットなどである。
特に写真掲載は室内と外観がバランスよく20～25枚掲載されているのが望ましい。
オンライン内見もコロナの影響で登場したため、内見がいつでもできるような部屋状態も望ましい。
無駄な費用か必要経費かはしっかりと見極めなければならない。
長期満室と高収益を同時に実現する鍵は“入居者管理×業者マネジメント×旅館アパート戦略”にある
家は何も長期契約だけではない。短期契約もある。
敷金礼金が2か月ずつとれていたような昔とは違い、今は入退去に伴う出費が大きいです。それだけに、いかに「満室」を長く続かせるのかがポイントとなります。特にこの「管理」は、なかなか不動産業者さんはやってくれませんので注意が必要です。
穴澤康弘著『空室を許さない!「満室」管理の「王道」』
⇒ 満室は「埋める」ものではなく「維持し続ける」もの。
空室が埋まった後、次に重要になるのが 長期入居の仕組みづくり である。
退去は大家の最大のコストであり、1度の退去で数十万円が消える。
反対に、入居者の満足度が上がれば、5年・10年と住み続けてくれるため、収益は劇的に安定する。
そのためには、小さな問い合わせに素早く対応し、日常的な不満を放置しない“丁寧な管理”が不可欠である。
入居者の満足度は、目に見えないが確実に収益を左右する。
また、満室経営を続ける上で欠かせないのが 仲介業者のマネジメント力 だ。
業者は感情で動く。
「この大家は対応が早い」
「この物件は案内しやすい」
「資料がきれいで説明がしやすい」
こうした小さな信頼が積み重なると、仲介会社の優先度が一気に高まる。
とくにアパマンショップなど大手の営業は、日々の忙しさから扱いやすい物件を自然と優先してしまうため、大家側の情報提供やインセンティブ設計が武器になる。
そして時代が変わる中で、空室対策の“最終兵器”ともいえるのが 旅館アパート戦略 である。
人口減で長期入居者が減る一方、短期滞在需要は増加している。
その需要を取り込むことで、家賃の数倍の売上を生む可能性がある。
一般賃貸で5万円の部屋が、旅館仕様なら日額5,000円で月15万円を生み出す、といったケースも珍しくない。
とくに古い物件や立地が弱い物件ほど、旅館アパート化（民泊・簡易宿所化）によって収益性が劇的に改善する可能性もある。
シーズンごと・需要変動に応じて料金設定を柔軟に変えられるのも賃貸にはない強みである。
旅客業の「簡易宿所」や「旅館」という許可を得ることで合法的にアパートを旅館として利用する。（アパート・マンションなどの共同住宅を転用して営業する場合も、構造設備や衛生管理の基準をクリアしなければならない。）
特に、普通の入居者がすでにいる場合は騒音対策や短期滞在者とのトラブルには十分注意しなければならないし、民泊ビジネスが法改正や社会情勢によって十数年後も同じ状態で維持できるかはわからない。
つまり、長期満室を実現し、収益を最大化するためには、入居者の満足度を高め、業者を味方につけ、時代に合わせて戦略をアップデートすることは欠かせない。
満室のときは入居者に還元するのも手である。
賃貸の更新時に退去される場合があるので「早割り」や「値引き」も手である。
基本、更新料は大家と管理会社で折半であるため実現しやすい。
また、更新料の一部をサービス（例：クリーニングや設備点検など）に充てることは、契約書上に具体的内容と金額が明記され、かつ消費者に不当な不利益がない場合は違法にならない。
共有部に宅配ボックスの設置やエアコンが安い時期にあらかじめ交換してあげたり、ハウスクリーニングをこちらの費用で提案するのも効果的。
一般的な範囲で明記されたサービスや値引きなどは有効である。
満室は偶然ではなく、仕組みによってつくることができるのだ。
「自分の暮らしは自分で守る」
それが森永卓郎のメッセージである。
いま、インフレが大きな関心事になっている。 資源価格が高騰し為替レートが大幅に円安になっているからだ。 モノやサービスの価格が急上昇して私たちの生活を圧迫している。
森永卓郎著『増税地獄 -増負担時代を生き抜く経済学-』
河合雅司著「未来の年表 業界大変化 瀬戸際の日本で起きること」
人口減少がメガトレンドの中で、不動産をどうするかは重要である。
人口減少対策とは「夏休みの宿題」のようなものである。 いつかはやらなければならないと頭では分かっていても、ついつい後回しにしがちだ。 その変化は日々の暮らしの中では目に見えないほど軽微なためである。 「まずは目の前の課題をこなすことが先だ」と言い訳しながら、時だけが過ぎていく。 だが、それでは日本社会は遠からずタイムオーバーとなる。
河合雅司著「未来の年表 業界大変化 瀬戸際の日本で起きること」
まとめ
✅ 空室対策は“仲介業者の本音”を理解することが最重要。
✅ 数字で見直すことで即効の満室術が成立する。
✅ 旅館アパートは家賃アップの「究極戦略」である。
一口に空室対策といっても、正統派ともいえる知識やテクニックから、ウルトラCともいえる旅館への転用など、さまざまな方法があることをご理解いただけたのではないでしょうか。
穴澤康弘著『空室を許さない!「満室」管理の「王道」』
⇒ 空室対策の本質は「市場と業者を理解し、数字で判断する」ことである。
知識や見聞は、いずれ力になってくれると教えてくれます。
是非、皆様のより良い人生の選択肢が増えますように！
見ていただきありがとうございました！😆
