- 投稿日：2024/07/06
- 更新日：2025/11/05
1.はじめに
こんにちは❗
Naoと申します。本業はChatGPTの講師で、趣味は家計管理です✨
ハウスメーカーの新築アパートといえば、学長ライブで超毒キノコとされていますよね。
実は私は1棟4室の積◯ハウス製アパートを所有しています…
祖母から、借金3000万円と一緒に相続しました💦
70後半の祖母が、積◯ハウスの営業により、持っていた畑を潰して新築アパートを建ててしまったのです。建築費は3500万円👀
その10年後に祖母が亡くなり、アパートは私が相続することになりました。
積◯ハウスの営業力は素晴らしく、色々なぼったくりポイントがあります。
🌀建築費が高い
🌀サブリース（一括借上げ）の経費が高い
🌀現状回復の費用が高い
🌀外壁塗装が高い
🌀不必要な工事・作業を提案される
もちろん良いポイントもあり、私は上のぼったくりポイントを避けられるので引き続き契約しています。
⭕ブランド力があるので客付けが強い
⭕一般管理なら管理費用が安い(5%)
⭕設備の割に安い家賃で住める（入居者目線）
前記事では、現状回復費用が物凄く高いことを紹介しました。
本記事では、積◯ハウスのアパート建築費用と、利回りを大公開します✨
正直、大家はほとんど儲からず、むしろ赤字になることが多いです😅
一方で入居者の立場から考えれば、大家が高級な設備を付けてくれるので、積○ハウスの賃貸はおすすめできますよ👍笑
↓参考記事
【賃貸派必見！】エアコンも給湯器も！修繕費を大家さんに払ってもらう方法
2. 理想的な利回り計算
早速利回りを計算してみたいと思います❗
元々祖母が所有していた土地の価格が約3000万円です。
アパートの建築費（フルローン）が3500万円。
得られる家賃は１部屋7万円×4部屋で月28万円。年336万円です😊
表面利回りは、336/(3000+3500)=5.2%です✨
脅威の低利回りですね😱
※表面利回りは、経費や空室を考えない理想的な利回りのことです。
東京の都市部のアパートでも5%くらいの利回りが相場と聞きましたので、大分市の郊外で5.2%なんて話になりません笑
ここから経費を考えると、もっと利回りは下がってきます。
ではなぜアパートを建てるのか？
それは、「年〇〇万円の家賃収入」という言葉が非常に魅力的だからです👀
👱「せっかく土地をお持ちですから、ご活用されてはいかがですか？」
👱「入居者が入っていなくても、私共が30年間家賃をお支払い致します。」
👱「リフォームなど、面倒なことは我々にお任せください」
👱「お子様、お孫様に資産を残しませんか？」
👱「お客様は資産家ですから、相続税がかかりますよ。対策しませんか？」
70代になって判断力が鈍っている時に、不動産のプロであるハウスメーカーの営業にこう言われたら、建ててしまうのも分かる気がします🤔
しかし、建ててしまったら後が大変です❗
子孫のことを考えるなら、
①賃貸の実績がある工務店に、おしゃれなアパートを安価で作ってもらう
②土地を売り払って現金や有価証券にしておく
③いっそのこと何もしない
のほうがよっぽどありがたいのです🙏
以降で、その根拠を示したいと思います！
3. ハウスメーカーが持ってくる損益計算書
新築アパートを建てる前にハウスメーカーが持ってくる損益計算書の例を示します👀
アパートを相続したばかりの時に、積○ハウス、○イワハウス、東建○ーポレーション、大東○託などのハウスメーカーをめぐって、損益計算書を集めましたが、どこも大差ありません❗
嘘とはいえないギリギリのラインで作ってくるので、要注意です💦
例えば以下のようなものです。
順に見てみましょう👀
・支払い家賃：7.5万円×４部屋×80%×12ヶ月 = 288万円です。
※空室保証をつけて、管理費が約20%差し引かれる想定です。
※家賃相場は7万円ですが、新築プレミアムを乗せて7.5万円で計算します。
・ローン返済：借入総額3500万円、金利4%、借入期間30年で、年200万円の支払いです。
※2000年代の建築費、金利です。今は建築費が上がりましたが、金利は下がっているため、だいたい同じ位の支払いになるはずです。
・浄化槽：田舎なので浄化槽の清掃が毎月必須です。月1万円程度です。
・修繕費：月2万円を見込んでいます。
・固定資産税：最初は20万円で、建物の劣化とともに減少する想定です。
・還付金：不動産経営で経費が計上できるので、節税となり還付金が発生します。税率は、住民税10%+所得税5%で15%と仮定しています。
15年間で、約600万円の手残りになる計算です❗❗
空室が発生しても、家賃はハウスメーカーが支払ってくれます。
凄く魅力的ではないでしょうか？
しかし、これはかなり盛った試算です。信じてはいけません。
4. 現実の損益計算書
表２に現実的な損益計算書をお見せします。
一番の違いは、15年目に大規模修繕が入っていることです。
外壁の塗装は、積○ハウスに頼むと1棟300万円します🫢
※普通の塗装業者なら100万円程度です💦
15年目で必ず外壁塗装をする訳ではないため、表１には入っていません。
でも、高確率で塗装することになります。
これで、手残りが590万円から120万円になりました。まだまだ魅力的に思えるでしょうか？
でも、本当に怖いのはここからです🤮
16年目以降は、手残りが無くなり、持ち出しが発生します。
🌀経年劣化により家賃の減少が顕著になる
🌀水回りの交換や外壁塗装の費用も発生する
🌀支払い利息、原価償却費の減少により、利益に課税されるようになる
その結果、１年目から15年目までの手残りを食いつぶし、トータルで700万円以上の赤字になります❗❗
ハウスメーカーは、家賃の支払いは保証してくれますが、金額までは保証してくれません。だいたい相場家賃の70%-80%くらいの家賃を大家に毎月支払います。
ふつう相場家賃の90%くらいまで家賃を下げれば入居者は決まるので、家賃保証してもらうメリットはほとんどないと思います😭
なお、アパートを建築するのはご高齢の方が多いので、20年以上先のことはあまり気にしません💦赤字の期間は、相続人が引き受けることになります😥
3000万円の土地に3500万円の借金をしてアパートを建て、30年間の手残りがマイナス700万円です。
新築アパート経営は、大家ではなく、ハウスメーカーと入居者さんのためのものなのです。
31年目以降はローンの返済が無くなるので、手残りが発生します。
相続人は31年目以降を夢見て、赤字分を補填していくことになります😢
5. どうすればよいか？
ハウスメーカーからアパート建築の話が来ても、乗ってはいけません。
①賃貸の実績がある工務店に、おしゃれなアパートを安価で作ってもらう
②土地を売り払って現金や有価証券にしておく
③いっそのこと何もしない
などの対応の方が無難です。
既にアパートを建ててしまった方は、少しでも現状を改善するため、徹底的に不動産の管理を勉強する必要があります❗
⭕不動産にかかる税金を理解する
⭕家賃保証（サブリース）契約から、一般管理に切り替える
⭕外壁塗装や修繕工事を自分で発注する
⭕アパートローンを借り換える
⭕いっそのこと売却する
不動産は１つの金額が大きいので、適切に対応できれば数千万円単位で資産が変わってきます🤔
いつか、Naoが経験した実例を記事にしたいと思います。
6. おわりに
いかがでしたでしょうか？
ハウスメーカーが出してくる損益計算書を鵜呑みにして新築アパートを建てると、大家には全く利益が残りません❗むしろお金が減ります🤮
逆に考えると、入居者さんにとってはハウスメーカーのアパートはおすすめできます😊
儲け度外視で、定期的に新しい設備に交換したり高級な設備を付けたりしてくれるからです👍
積○ハウスの新築アパートまとめ
悪い点
🌀建築費が高い
🌀サブリース（一括借上げ）の経費が高い
🌀現状回復の費用が高い
🌀外壁塗装が高い
🌀不必要な工事・作業を提案される
→結果として、大家のお金が減る
良い点
⭕ブランド力があるので客付けが強い
⭕一般管理なら管理費用が安い(5%)
⭕設備の割に安い家賃で住める（入居者目線）
皆様の資産形成のお役に立てたら嬉しいです✨
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他にも、以下の記事を投稿していますので、宜しければご覧ください✨
【騙されるな！】積○ハウスのアパート経営の実態【①現状回復費用編】
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