- 投稿日：2024/06/30
- 更新日：2025/11/05
1.はじめに
こんにちは❗
Naoと申します。本業はChatGPTの講師で、趣味は家計管理です✨
ハウスメーカーの新築アパートといえば、学長ライブで超毒キノコとされていますよね。
実は私は1棟4室の積◯ハウス製アパートを所有しています…
祖母から、借金3000万円と一緒に相続しました💦
70後半の祖母が、積◯ハウスの営業により、持っていた畑を潰して新築アパートを建ててしまったのです。建築費は3500万円👀
その10年後に祖母が亡くなり、アパートは私が相続することになりました。
積◯ハウスの営業力は素晴らしく、色々なぼったくりポイントがあります。
🌀建築費が高い
🌀サブリース（一括借上げ）の経費が高い
🌀現状回復の費用が高い
🌀外壁塗装が高い
🌀不必要な工事・作業を提案される
もちろん良いポイントもあり、私は上のぼったくりポイントを避けられるので引き続き契約しています。
⭕ブランド力があるので客付けが強い
⭕一般管理なら管理費用が安い(5%)
⭕交渉したら、清掃費用を値引いてくれた
本記事では、積◯ハウスから大家に請求される原状回復の修繕工事費用が、物凄く高いことを紹介します💦
入居者の立場から考えれば、大家が高級な設備を付けてくれるので、積○ハウスの賃貸はおすすめできますよ👍笑
↓ご参考
【賃貸派必見！】エアコンも給湯器も！修繕費を大家さんに払ってもらう方法
本記事の対象者
✅不動産を保有している方
✅不動産投資に興味がある方
✅新築アパート建築の勧誘を受けている方
✅割安な賃貸アパートに入居したい方
本記事が、皆様の資産形成の参考になれば嬉しいです😊
建築費と利回りについては、↓にまとめています。
【騙されるな！】積○ハウスのアパート経営の実態【②建築費・利回り編】
2. 修繕工事費請求の経緯
10年間入居されていた方が退去され、次の入居者のために原状回復工事をすることになりました。
部屋のスペックは以下の通りです。
家賃：7万円
間取り：２LDK
条件：10年ぶりの退去。次の入居者が決まっており、１ヶ月で施工する必要あり。
まずは管理会社である積◯ハウスから、現状回復工事の費用請求がありました。
金額を見てびっくり！91万円だったのです。家賃の13ヶ月分❗
あまりに高いと感じたので、地元のリフォーム業者に数件相見積もりを取り、50万円まで費用を下げることができました💦
入居者さんから頂いていた6万円を差し引いて、44万円の費用負担となりました。
見積もりの詳細は以下の画像をご覧ください
※注意※
契約書で、「修理は積○ハウスに任せること」とされている場合もあります。特にサブリースの場合は、高確率でそうなっています❗
契約更新の際に、交渉して契約書を変更し、地元の業者に直接頼むことを可能とする必要があります。
3. 各費用の内訳と費用削減対策
上の画像で見たそれぞれの明細について、費用削減のため行った対策を挙げます。
ポイントは
⭕クリーニングできれいになるものは交換しない
⭕地元のリフォーム業者に相見積もりを取る
の2点です❗
3.1. 床材交換 262,500円→161,200円
元々床は、全部屋クッションフロアでした。よく脱衣所やトイレに使われている床材です❗
クッショフロアはビニール製の床材で水や汚れに強いですが、フローリングに比べると安っぽくなります💦
積○からの見積もりは、全部屋の床材をレイフロアにするものでした。
レイフロアは部分交換が可能なフローリングで、高級感が出る割にコストが安いとされています🤔
アパートの状況を確認すると、１部屋は交換の必要がなく、クリーニングだけで十分キレイになりそうでした👀
また、レイフロアは一部だけ交換すれば良いと言われていますが、一部だけ交換すると周りとの色違いが目立ちます😅
そこで、基本はクッションフロアを使い、クリーニングでキレイになりそうな部屋は、既存のクッションフロアをそのまま使うことにしました。
・施工面積の減少
・レイフロアからクッションフロアへの変更
これだけで修繕費用を10万円以上削減できました👍
3.2. キッチン 流し台シート貼り 50,000円→8,000円
流し台の化粧シートが剥がれていたので張り替える必要がありました👀
積○からの見積もりは50000円。高くは無いと思います。
しかし、地元のリフォーム業者に相談すると、ちょうどシートの余りがあったようで8000円で施工してもらえることになりました❗
相談してみるものですね〜✨
3.3. 浴室 水栓交換 40,000円→0円
見積書に、浴室の水栓交換が入っていたので聞いてみました。
🧑🏻💻「なぜ交換するのですか？」
👱「混合水栓の方が入居者さんに喜んでもらえますよ。」
🧑🏻💻「次の入居者さんに、混合水栓をつけると言いましたか？」
👱「いえ、言っていません。」
🧑🏻💻「では、2ハンドルに納得頂いているはずなので、交換はしません。」
何と積○ハウス側が、勝手に設備のグレードアップの判断をしていました❗
本来、この判断は大家がするべきものですが…😅
次の入居者さんも決まっているので、交換の必要は無いと判断しました。
3.4. キッチン 水栓交換 27,500円→0円
続いてキッチンの水栓です。こっそり見積書に紛れ込んでいたので、聞いてみました。
🧑🏻💻「キッチンの水栓はなぜ交換するのですか？」
👱「水漏れの痕跡があるからです。ほら、根本のここです。」
🧑🏻💻「（単なる汚れでは？)ちょっと水出してみますね。…漏れてないので、交換は無しにしますね。」
👱「交換したほうが良いと思いますよ〜」
そもそも水漏れしてたら、前の入居者さんから連絡が来るはずです。
こういうことが頻繁にあるので、不動産業界は油断ができません🤔
3.5. 全部屋 壁・天井クロス張替え 241,500円→214,390円
クロスとは壁紙のことです。
10年間入居頂いていたので、壁・天井ともクロスが黄ばんでいました。
なので、全面交換することにしました。
地元のリフォーム業者にお願いすることで、単価が¥1,400/m2→¥1,100/m2に下がったため、全体の費用が下がりました。
3.6. クリーニング 48,000円→20,000円
地元のリフォーム業者が、クリーニングも一緒にやってくれるという話になっていました。
その後積○から、品質担保のためクリーニングだけは自社の契約業者でやらせて欲しいというお願いを受けました。
そこで、地元の業者のクリーニング代金より少し安い、20,000円で実施頂くことにしました😊
3.7. 玄関 上り框 18,000円→0円
「のぼりがまち」と読みます。
玄関にある、靴を脱ぐ場所と家の中の境目にある建具のことです。
見積書に入っていましたが、どう見ても交換の必要はなさそうでした😅
クリーニングで対応することとにしました。
3.8 キッチン 排水カゴ、排水下蛇腹、コーキング
21,500円→3,800円
キッチンの排水カゴは、積○の方針で必ず入居者ごとに交換するそうです😅
単価3000円とのことでしたので、自分でホームセンターに行き、同じサイズのものを800円で買ってきました。これで新品です✨
キッチン下からにおいがするので、浄化槽との接続部分の蛇腹を交換するとのことでした😱
正直、ほとんど臭いませんでした。
👱「敏感な方だと気にするので、変えたほうが良いですよ」
とのことでしたが、入居者さんから指摘されたら交換すれば良いと判断し、シンクとの境目をコーキングするだけにしました😅
キッチンと壁の間のコーキングも打ち替えを提案されましたが、クリーニングできれいになりそうだったので、打ち替えはしませんでした❗
3.9. 浴室 鏡取替・ゴム栓 16,000円→1000円
浴室の鏡に水垢がこびりつき、ほとんど何も見えない状況でした💦
👱「鏡は交換します」
とのことでしたが、鏡のサイズが積○オリジナルなので、他のメーカーの一般品では代替できずに高価なのです❗
これは交換やむなしかな〜と思っていましたが、妻から
👩「浴室の鏡って使う？私はほとんど見ないけど…」
というありがたい意見を頂き、そのままの状態で様子見することにしました👀
浴槽のゴム栓は、鎖の部分が千切れて交換が必要でした💦
ゴム栓のサイズも積○オリジナルで、少し高いのです…
ホームセンターに行き、色々なサイズにフィットするゴム栓（鎖付き）を買ってきて自分でつけました。わずか1000円で施工できました❗
3.10. 浴室 バスコア 目地コーキング 15,000円→0円
浴室のコーキングも打ち替えを提案されました。
しかし、キレイに使って頂いていたので汚れはひどくなく、クリーニングで十分対応可能と判断しました👀
3.11. キッチン 換気扇網交換 13,000円→0円
キッチンの換気扇の網も交換するよう言われました。
確かに油で汚れていましたが、掃除すれば十分キレイになるレベルです😅
機能上は全く問題ありませんので、交換は無しとしました。
3.12. ニップル交換・コーキング処理 5,400円→0円
ニップルとは、洗濯機用の蛇口の先についている、接続用の器具のことです。
壊れていなかったので、交換する必要が無いと判断し、そのままにしました。
このように「壊れていないけど交換を提案される」ことが非常に多いです❗
👱「入居者さんに喜んでもらえますよ」
👱「積○の物件では、必ず交換しています。」
などのように言われるので要注意です❗
交換するか決めるのは大家なので、気にしないことです。
コーキングは、洗面台と壁のすきまを埋める、白いゴム状の材料のことです。ここも掃除すればキレイになりそうだったので、そのままにしました。
3.13. リビング 網戸張替え 6,500円→2,000円
リビングの網戸が破れていたので張り替えました。
積○からの見積もりでは6500円でしたが、地元のリフォーム業者に相見積もりをお願いすると2000円でした…
積○も結局地元のリフォーム業者に頼んでいるはずなので、クオリティは変わらないと思います😅
相見積もりは大事です❗
3.14. 玄関 ポスト・ドアレバー・鍵交換 32,500円→32,500円
ポスト、ドアレバーは積◯ハウスオリジナルなので、他では買えません❗
つまり純正品を使う場合、先方の言い値でお願いするしかありません💦
幸い、ポスト、ドアレバーともそれほど高価で無かったため、積◯経由で指定業者に発注し、交換してもらいました。
鍵交換(2万)も少し高いな〜と思いましたが、ここは管理会社である積◯に任せてほしい、ということだったのでお願いしました。
…まさか入居者さんからも鍵交換費用をとってないですよね？🤔
今度確認しておきます👀
3.15. 洗面台扉シール剥がし 3,000円→8,000円
洗面台扉（木製）に、フックを貼り付けるためのシールがべったり貼り付いて取れなくなっていました。
積◯の見積もりでは、シールを剥がすのみでしたが、剥がすと塗装も取れて見た目が悪くなると判断。
表面に木目のダイノックシートを貼って、見た目を美しくすることにしました✨シート代と作業費で工賃がアップしました。
4. まとめ
いかがでしたでしょうか？
積○ハウスが出してくる見積書を鵜呑みにしてリフォームすると、大家には全く利益が残りません❗
逆に考えると、入居者さんにとってはハウスメーカーのアパートはおすすめできます😊
儲け度外視で、定期的に新しい設備に交換したり高級な設備を付けたりしてくれるからです👍
積○ハウスの新築アパートまとめ
悪い点
🌀建築費が高い
🌀サブリース（一括借上げ）の経費が高い
🌀現状回復の費用が高い
🌀外壁塗装が高い
🌀不必要な工事・作業を提案される
良い点
⭕ブランド力があるので客付けが強い
⭕一般管理なら管理費用が安い(5%)
⭕交渉したら、清掃費用を値引いてくれた
今後、建築費やサブリースの経費についても記事化していく予定です❗
皆様の資産形成のお役に立てたら嬉しいです✨
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他にも、以下の記事を投稿していますので、宜しければご覧ください✨
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