【賃貸対持ち家】35年分譲マンション&戸建てと賃貸マンションの総コストを徹底比較

今回は以前に記事も書いた戸建てやマンションや賃貸でどれくらい35年でそうコストやランニングコストが違うかの改訂版になります。

初回の記事はこちら⇩

⭐️⭐️【一戸建てと分譲マンションと賃貸マンションと10年ごとに賃貸マンションを引っ越す場合で想定してみました】⭐️⭐️

今回はそれぞれ月々のローンや賃料は13万円で戸建てとマンションの購入費はローンで5000万で変動金利の0.5%で設定しています。これは全ておおよその計算ですので細かい誤差はご了承ください。

【月々の費用とランニングコスト35年比較表】

🔳設定要項

⭐️【住宅ローンの返済】⭐️
住宅ローンの返済は戸建も分譲マンションも同じ金額の設定にしています。

⭐️【家賃】⭐️
家賃は賃貸は住宅ローンの月額と同じ値段で設定していて、引越しする場合は10年ごとに物価を含めて同じクオリティーマンションに住む為に2万上がる設定にしています。

⭐️【修繕積立金】⭐️
修繕積立金は必ずかかる分譲マンションのみ設定しています。
5000万のマンションならおおよそ月々3万くらいが多いので、そちらで設定しており、修繕積立金は年々上がってくるので10年ごとに1.5倍になるようにしています。
（※戸建の場合は何年かごとの修繕費として計上しています）

⭐️【管理費】⭐️
管理費は分譲マンションと賃貸マンションで設定しています。
分譲マンションは5000万のマンションなら月々おおよそ2万円なので、10年ごとにこちらも1.5倍になるようにしています。
賃貸は毎月5000円で設定しています。

⭐️【固定資産税&都市計画税】⭐️
固定資産税などはおおよその数字になりますが、おおよそこれくらいとイメージしていただければと思います。下記に固定資産税の建物の価値のおおよその推移を出していきます。

⭐️首都圏以外の一戸建て価値の推移（関東県・大阪・愛知・福岡の平均）〜購入価格5000万円〜（建物3500万・土地1500万）⭐️

・築0-4年：約4500万円（建物3100万円＋土地1500万円）
・築5-10年：約4000万円（建物2500万円 + 土地1500万円）
・築11-15年：約3500万円（建物2000万円 + 土地1500万円）
・築16-20年：約3000万円（建物1500万円 + 土地1500万円）
・築21-25年：約2500万円（建物1000万円 + 土地1500万円）
・築26-30年：約2000万円（建物500万円 + 土地1500万円）

戸建ての建物価値は急速に低下し、約30年以降でほぼゼロになります。

・築年数による価値低下の主な要因
🔳個人住宅の個性による初期価値低下（10-20%）
🔳リノベーション費用木造住宅の法定耐用年数（22年）
🔳火災保険が高くなる（築年数が上がるごとに上がる）

⭐️上記の一戸建て物件の場合の固定資産税の推移

固定資産税の計算の前提条件はこちらです。

🔳建物：3500万（初期価格）
🔳土地：1500万（変動しない想定）
🔳標準税率: 1.4%
🔳土地: 小規模住宅用地特例（課税標準額を1/6に軽減）を適用
🔳建物: 新築住宅特例（最初の3年間、課税標準額を1/2に軽減）を適用
🔳評価額は3年ごとに見直されると仮定

⭐️築0-3年目（新築住宅特例適用期間）
土地: 1,500万円 × 1/6 × 1.4% = 35,000円
建物: 3,100万円 × 1/2 × 1.4% = 217,000円
年間固定資産税: 35,000円 + 217,000円 = 252,000円

⭐️築4年目
土地: 1,500万円 × 1/6 × 1.4% = 35,000円
建物: 3,100万円 × 1.4% = 434,000円
年間固定資産税: 35,000円 + 434,000円 = 469,000円

⭐️築5-7年目
土地: 1,500万円 × 1/6 × 1.4% = 35,000円
建物: 2,500万円 × 1.4% = 350,000円
年間固定資産税: 35,000円 + 350,000円 = 385,000円

⭐️築8-10年目
土地: 1,500万円 × 1/6 × 1.4% = 35,000円
建物: 2,500万円 × 1.4% = 350,000円
年間固定資産税: 35,000円 + 350,000円 = 385,000円

⭐️築11-13年目
土地: 1,500万円 × 1/6 × 1.4% = 35,000円
建物: 2,000万円 × 1.4% = 280,000円
年間固定資産税: 35,000円 + 280,000円 = 315,000円

⭐️築14-16年目
土地: 1,500万円 × 1/6 × 1.4% = 35,000円
建物: 2,000万円 × 1.4% = 280,000円
年間固定資産税: 35,000円 + 280,000円 = 315,000円

⭐️築17-19年目
土地: 1,500万円 × 1/6 × 1.4% = 35,000円
建物: 1,500万円 × 1.4% = 210,000円
年間固定資産税: 35,000円 + 210,000円 = 245,000円

⭐️築20-22年目
土地: 1,500万円 × 1/6 × 1.4% = 35,000円
建物: 1,500万円 × 1.4% = 210,000円
年間固定資産税: 35,000円 + 210,000円 = 245,000円

⭐️築23-25年目
土地: 1,500万円 × 1/6 × 1.4% = 35,000円
建物: 1,000万円 × 1.4% = 140,000円
年間固定資産税: 35,000円 + 140,000円 = 175,000円

⭐️築26-28年目
土地: 1,500万円 × 1/6 × 1.4% = 35,000円
建物: 700万円 × 1.4% = 98,000円
年間固定資産税: 35,000円 + 98,000円 = 133,000円

⭐️築29-31年目
土地: 1,500万円 × 1/6 × 1.4% = 35,000円
建物: 700万円 × 1.4% = 98,000円
年間固定資産税: 35,000円 + 98,000円 = 133,000円

⭐️築32-34年目
土地: 1,500万円 × 1/6 × 1.4% = 35,000円
建物: 700万円 × 1.4% = 98,000円
年間固定資産税: 35,000円 + 98,000円 = 133,000円

⭐️築35年目
土地: 1,500万円 × 1/6 × 1.4% = 35,000円
建物: 700万円 × 1.4% = 98,000円
年間固定資産税: 35,000円 + 98,000円 = 133,000円

⭐️【一戸建ての35年間の固定資産税総額はおおよそ912万円】

一戸建て購入場合は35年間の固定資産税総額は約9,121,000円となりました、こちらは地域や建物価値の推移により上下いたします。

⭐️首都圏以外の分譲マンションの価値の推移（関東県・大阪・愛知・福岡の平均）〜購入価格5000万円〜（建物4000万・土地1000万）⭐️

・築0-4年：約4200万円（建物3200万円＋土地1000万円）
・築5-10年：約4000万円（建物2500万円 + 土地1000万円）
・築11-15年：約3000万円（建物2000万円 + 土地1000万円）
・築16-20年：約3000万円（建物2000万円 + 土地1000万円）
・築21-25年：約2500万円（建物1500万円 + 土地1000万円）
・築26-30年：約2000万円（建物1000万円 + 土地1000万円）

マンションの場合は建物価格は定期的に修繕も行っているのと、耐用年数が47年になっており一戸建て耐用年数の倍近くあるので、築30年以降も極端に建物価値が特に下がると言うことが少ないです。

・築年数による価値低下の主な要因
🔳築年数ごとに修繕費や管理費などの固定費があがる
🔳地域のトレンドの変化

⭐️分譲マンションの固定資産税の推移をおおまかに示します

分譲マンションの固定資産税の計算の前提条件はこちらです。

🔳土地: 1,000万円
🔳建物: 4,000万円
🔳標準税率: 1.4%
🔳土地: 小規模住宅用地特例（課税標準額を1/6に軽減）を適用
🔳建物: 新築住宅特例（最初の3年間、課税標準額を1/2に軽減）を適用

⭐️築0-3年目（新築住宅特例適用期間）
土地: 1,000万円 × 1/6 × 1.4% = 23,333円
建物: 4,000万円 × 1/2 × 1.4% = 280,000円
年間固定資産税: 23,333円 + 280,000円 = 303,333円

⭐️築4年目
土地: 1,000万円 × 1/6 × 1.4% = 23,333円
建物: 4,000万円 × 1.4% = 560,000円
年間固定資産税: 23,333円 + 560,000円 = 583,333円

⭐️築5-20年目（建物価格30%低下）
土地: 1,000万円 × 1/6 × 1.4% = 23,333円
建物: 4,000万円 × 0.7 × 1.4% = 392,000円
年間固定資産税: 23,333円 + 392,000円 = 415,333円

⭐️築21-25年目（建物価格60%低下）
土地: 1,000万円 × 1/6 × 1.4% = 23,333円
建物: 4,000万円 × 0.4 × 1.4% = 224,000円
年間固定資産税: 23,333円 + 224,000円 = 247,333円

⭐️築26-35年目（建物価格60%低下）
土地: 1,000万円 × 1/6 × 1.4% = 23,333円
建物: 4,000万円 × 0.4 × 1.4% = 224,000円
年間固定資産税: 23,333円 + 224,000円 = 247,333円

⭐️【分譲マンションの35年間の固定資産税総額＝約12,151,988円】

分譲マンションの固定資産税は約1200万程になりました。
分譲マンションは一戸建てと比べて建物価値が下がりにくく、占める割合が多い為、築年数が経っても下がりにくくなっています。

⭐️火災保険⭐️

🔳一戸建てはここ最近の災害などの影響で火災保険が高くなっており、今後も上がっていく傾向にあり、住宅によりますが年間25000円〜50000円かかります。

🔳分譲マンションの方が災害のリスクが少ないので、一戸建ての3分の1以下になっており、年間9000円〜15000円ほどになります。

🔳賃貸マンションは年間5000円〜10000円が妥当です。

⭐️一戸建ての各種修繕交換費用⭐️

一戸建ては積立金は設定していないですが、外壁や屋根など数年ごとに修繕費用がかかります。絶対にしないといけないわけではないですが、新築の頃に近い住み心地を維持する為には想定している修繕は必要です。

今後物価が上がってくるので、定期的に修繕していると1500万〜2000万が30年間でかかる場合もあります。

⭐️戸建の修繕費一覧⭐️〜表とは異なります〜

こちらは最初に抱いた表とは少し異なりますが、おおよその値段になります。

⭐️【35年総費用を比べてみて】〜高い順〜

1位分譲マンション＝9488万（月22.５万）資産土地＝1000万＝8488万
2位一戸建て　　　＝8019万（月19万）　資産土地＝1500万＝6519万
3位賃貸10年引越し＝7720万（月18.３万）
4位賃貸マンション =6288万（月14.９万）

※土地のみは土地の物価上昇は考慮せず残ったとして、それを差し引いた形で示しています

※ただ一戸建ての大災害のリスクがあるので、これは飽く迄何もなかった上での試算になります。

⭐️新築持ち家と賃貸のメリットデメリット

こちらに関してはただの金額的なところだけでなく、その人にとって住まいに重要としているところが大きく関わってきます。

🔳【新築&築浅持ち家のメリット】

・内装や設備などが最新のものが多く快適
・戸建てで隣との間隔がなくても断熱や窓の充実で防音できる
・間取り変更や設備交換などに自由度がある。
・退職までにローンを完済すれば老後の住居費の負担が軽く済む

🔳【持ち家のデメリット】

・引っ越す場合は賃貸比べて非常に手間がかかる
・住居費ははローンを払い続けるかぎりずっと下がらない
・戸建ては快適さを維持する為に多額のメンテナンス費用がかかる
・固定資産税・都市計画税がかかる
・マンションは修繕積立金、管理費、駐車場代が恒常的にかかる

🔳【賃貸のメリット】

・いつでも自由に手間が少なく引越しできる
・設備の交換や修理費用は火災保険で負担できる
・固定資産税や都市計画税が不要となっている
・年収や環境の変化に合わせて住居費をコントロールしやすい

🔳【賃貸のデメリット】

・内装や間取り、設備などの自由度が少ない
・家賃の支払いは一生続く
・ペットなどを飼えるところが少ない
・

⭐️戸建てを建てる際のおすすめの工務店

以下では、リベ大工務店、せやま工務店、ゼロ宣言の家の3つの工務店について、それぞれの特徴を比較しやすいようにまとめます。

1. リベ大工務店

【特徴】　リベ大が運営する工務店。
【安心感】リベシティー会員である工務店を厳選して紹介。
【自由度】大手ハウスメーカーに比べて自由度が高い。
【コスト】生涯のトータルコスト（メンテナンス費用や光熱費など）を抑えられる家を提供。
【理念】お客様の夢や想いに寄り添い、全国の工務店の知恵と技術で理想の家づくりを実現。
⭐️おすすめの方⭐️
・自由度の高い設計を希望する方
・生涯のトータルコストを抑えたい方
・信頼できる工務店を選びたい方

2.せやま工務店

【特徴】建物価格の上限が決まっている。
【設備】 必要とされる設備を「せやま基準」として揃えて提供。
【全国対応】全国の工務店を紹介。
【透明性】:価格や設備についての透明性が高い。
⭐️おすすめの方⭐️
・価格の上限が明確な家を建てたい方
・設備基準がしっかりしている家を希望する方
・透明性の高い契約を求める方

3. ゼロ宣言の家

【特徴】健康を重視した住宅を提供してくれる工務店です。
学長が薦めていた本の著者が代表をしていました。
【価格】 ハウスメーカーと同程度の価格になることも
【修繕費】良い素材を使っているので、ランニングコストがほぼかからない住宅を作ってくれます。
【身体に良い】 自然素材や電磁波にも対応した健康に良い住宅です。
⭐️おすすめの方⭐️
・健康を最優先に考える方
・高品質な素材を使用した家を希望する方
・修繕費を抑えたい方

他にも自然派でオリジナル性を高めたい場合や大幅リノベーションを考えている場合はミノリノやSUVACOなどのサイトを使うのもお勧めです。

🔳賃貸を探すときはリベ大グループで

1.リベ大不動産

仲介手数料を1ヶ月分取られない様に交渉する必要がなく0.４ヶ月以内でしてくれます。

2.リベ大引越しセンター

オンラインで見積もりもしてくれて、交渉しないでも適正価格の提案をしてくれます。

🔳工務店比較表

⭐️マイホーム購入のアドバイス

🔳家づくりの知識の習得は必須

家づくりに関する勉強を徹底的に行い、工務店の方に具体的な提案ができるレベルまで理解を深めることが重要です。瀬山さんなどYouTubeの動画や学長がお勧めしていた住宅展示場では教えてくれない本当のことの著書やそちらのサイトでの限定で送られてくる動画も勉強にお勧めです。

🔳コミュニケーションをこまめに取る

工務店との頻繁なやり取りを通じて、イメージ通りの家を実現するための努力が必要です。私の場合はほぼ毎日LINEで申し訳ないくらい連絡していました。

🔳焦らず土地や建物を決めていく

土地探しから建築まで、1年程度の時間をかける覚悟と求められます。じっくりと焦らず自分たちの適した土地や環境などを探すことが重要で、土地や前の道路によって建築費は大幅に変わってきます。

まとめ

今回は戸建てと分譲マンションと賃貸マンションのランニングコストや総コストを月々住宅ローンと賃料が13万スタートの35年同じ所に住んだ場合で比較してみました。

資産を比べなければ同じ賃貸マンションに住み続けるのがコストとして一番安くはなりますが、同じ賃貸マンションに35年ずっと住み続けるのは現実的ではないので、10年ごとにライフスタイルが変わり引っ越す方が全体を見れば多いのではないでしょうか。

今回出した表はこのような住まいを選択した場合はこれくらいかかる可能性があるというイメージをしてもらうもので、どの選択が人生で正解というものではありません。

基本的に建物価値は35年も住めばどれだけ定期的に修繕していても多少考慮されるだけで、資産価値は高くても土地が良くなければ新築時の半分以下になります。

下記は大阪で新築を建てた場合の建物のみの下落率を示していますが、約30年で資産価値はゼロになります。

🔳大阪の建物価格下落率

先ほども言った様にどれだけ費用をかけて修繕していても、修繕にお金かけた分建物価値が上がるかと言えば、全くそうではなく、少しこちらにイロがつくくらいなのです。

私の場合は築古戸建てを土地のみの価格でフルリノベして住んでいますが、構造を利用して建築価格を抑えて新築と変わらない様な住宅をコスパ良く購入できました。

築古ですので火災保険料が高かったり、住宅ローン減税もなかったですが、固定資産税も新築の4分の1以下にできて、そこはペイできています、

今回の記事は持ち家が正解とか賃貸が正解とかではなく、この選択肢をとった場合はどれくらい費用がかかる可能性があるということを知った上で、選択してほしいということです。

私はいま戸建てですが、現状は後悔なく満足度の高い生活が出来ています。

🔳下記の記事も戸建てを建てる場合は参考にしてみてください⇩⇩

②住宅外壁材のランニングコスト比較：最適な選択肢を考える

③新築で防蟻処理をする際はホウ酸がお勧め

皆様の今後の住まいを決める上でこちらの記事が参考になれば嬉しいです。